香槟国际营销策略及销售执行报告_推广策划方案.ppt

保利香槟国际营销策略及销售执行报告
保利香槟国际营销策略及销售执行报告
全年实现总销售额 2个亿(约210套)
2011销售目标
目标
树立项目强势品牌和良好市场口碑,形成生命力,持续旺销
长期目标
目标界定前的重要问题
今年西区市场的变化、现状和到年底的趋势预判
本项目的目标客户分析
根据市场和客户情况本项目今年应该采取的竞争策略
西区市场未来三个月市场情况:潜在供应量充裕,消化速度或减慢
未来三个月市场供应分布
㎡
31%
㎡
69%
截止2011年8月末,㎡,㎡,㎡;
预计未来三个月市场供应面积将达到200万㎡,其中市区占69%,西区占31%。2010年住宅月均销售面积为20万㎡,而2011年1-㎡,加上政策的不可预见性,因此,预计消化周期约为11个月。
市场环境分析
【市场环境分析】
西区主要项目一览
珠海大道
时代山湖海
机场东路
保利香槟国际
西江月
明月湾
恒基曦城
电力家和城
诚丰项目
万威美地
德昌盛景
东方威尼斯
白蕉路
湖心路
珠光新城
中珠上郡
东方墅
里维埃拉
华发水郡
旭日华庭
万科项目
中邦城市美墅
海逸豪庭
岭峰国际
龙凤春晓
澳园
香水鸿门
珠峰大道
井岸大桥
6
4
2
宁海世纪城
旭日印象
1
3
新世界海滨花园
中珠上品
樱雪和园
海岸豪苑
旗景中央园
5
金地项目
万科项目
7
井岸板块
白蕉板块
珠峰大道板块
湖心路板块
红旗镇板块
机场路板块
三灶镇板块
机场路投资高地已经形成,西区各版块区域壁垒雏形初现,西区整体市场表现较为疲软
6000元/㎡
7000元/㎡
7300元/㎡
6600元/㎡
4500-7000元/㎡
9000元/㎡
一期
三期
四期
五期
会所
幼儿园
二期
时代山湖海,
时代山湖海新地块,占地约15万
保利地块,占地11万
时代山湖海为西区高层标杆,销售记录和价格均打破西区天花板,另有占地为15万㎡新地块作为6期,户型预计以广州时代糖果为蓝本。
【机场路板块】
时代山湖海已带领片区成为西区投资高地,一定程度透支片区的升值潜力,四期销售已现乏力,开盘消化率降至63%
——数据来源:西区市场调研
产品演变:一期产品涵盖主流2-4房,二期规模较小,主推主流3房,三期回归主流2-4房,四期主推海景3-4房,同时建筑形态由多层和小高层转变为高层。
销售情况:一至三期开盘销售率均在80%以上,实现西区前所未有的热销,但四期由于面积偏大、价格较高,且受市场影响,认筹约220批,开盘推售384套,销控63%,当天实际消化率约55%。
会所效果图
【机场路板块】
——数据来源:西区市场调研
价值实现:舒适的户型、现场良好的展示、强而有力的营销推广,现代活力的项目形象,成功实现热销,每次开盘均刷新西区高层价格,。
客户情况:因西区本地客户消化量和价格承受能力有限,一期以西区自住客和城区投资客户为主,二期开始逐步扩大客户群体,城区投资客户比例大幅上涨,三期则转变为以珠三角、内地和港澳此类外地客户为主,城区和西区客户比例有所减少。四期在城区加大投放,城区客户比例有大幅提升
【机场路板块】
价格逐期高走,高价格多推量需要依靠强大的客户群体,客户结构演变较大
——数据来源:西区市场调研
新世界海滨花园是新世界地产在珠海的首个也是唯一一个项目,为目前三灶镇最大、最成熟的小区。整个项目占地30万㎡,其中4期占地6万㎡,小区地块2002年获得,早年陆续开发位于机场东路边的1-3期,目前已全部入住。因小区规模较大、配套较为完善、社区品质和管理较好,常年成为三灶镇内追捧项目,今年准备开售全新4期(同样在三灶镇,与1-3期不相连),命名为新世界康桥。
4期
【三灶板块】
新世界花园为三灶规模较大社区,社区配套较为完善,四期康桥开盘消化率65%
——数据来源:西区市场调研
2-3万㎡港式商业街
产品演变:因面向客户群体多为三灶本地,主流户型基本不变,建筑形态由多层、小高层转变为高层。
销售情况:1-3期销售情况良好,二手价格依旧坚挺,入住率较高,约80%,4期9月25日推售240套,消化率约65%。
客户情况:1-3期多为三灶本地老师、政府公务员和东北养老客户,因1-3期的客户基础和社区口碑,目前4期推售消化客户80%为三灶本地中高端客群。
【三灶板块】
产品为主流2-4房,四期配有港式商业街,可共用前三