物业服务案例2009.ppt

物业服务 案例分析
主讲人:肖建章
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专题讲座
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一、物业装修纠纷案
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第一部分:法律案例
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业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗
封闭,物业企业发现后以张某装修阳台未经申报,且破坏了建
筑物外观的一致性,违反了物业装修管理规定及违反了业主公
约为由,要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位,物
业企业无权干涉为由,仍拒不改正。于是,物业管理企业即依
据《业主公约》的规定,对业主张某采取了停水停电措施。三
个月过后,业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使
用权为由,向人民法院起诉,要求物业企业赔偿因停水停电导
致其物业无法使用的经济损失。
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①案例描述
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①物业管理公司的法定职责和合同约定义务;
②物业管理公司对装修活动的监管职责;
③装修监管与(水电等)相关部门的关系。
法律要点:
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①业主张某的行为违反了《业主公约》及相关法律规定,其行为已构成违约;
②《业主公约》中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效;
③物业管理企业应承担赔偿责任,赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限;
④根据《物业管理条例》第46条的规定,物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向有关行政管理部门报告。
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答案要点:
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二、业主委员会收费纠纷案
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②案例描述:
某业主委员会成立后即发出通知要求物管企业在七
天内公布物业管理服务收费及支出账目,物业管理企业未
在此期限内公布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全
体业主从即日起停止向物业管理企业交费,并向业主委员
会交费。第二天,业主委员会开始在小区内向业主直接收
费,并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试
分析业主委员会的行为是否合法,物业管理企业应当依哪
种途径解决该问题。
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①业主大会的法定职责;
②业主委员会的法定职责;
③业主大会或业主委员会能否直接管理物业?
④当前业主委员会与物业管理公司的矛盾焦点。
法律要点:
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答案要点:
①业主委员会违反了《物业管理条例》第15条的规定,其收费行为没有法律依据;
②物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为;
③物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉,要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为;
④依据《物业管理条例》第19条的规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
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三、住宅单元渗漏水案
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