建设·天波园总体策略方案.ppt

建设·天波园总体策略方案
金灿灿的南开福地
——【市场描述】
随着政府加大了对南开片区的投入和力度,企业房产开发如火如荼,凯兴公寓、凯立天香家园、凯立欣园、名士郡等雨后春笋般出现,新世界花园、万隆文化家园等项目近水楼台先得月,率先受益,成为市场关注的焦点。加上南开板块近邻和平区,和平区购房的人气和全市人民的关注加快了南开片区新楼崛起和片区房产市场的繁荣。
-市场描述-
不足的是,一是该片区的商业环境和人文环境还比较混乱。二是地价成本高,导致楼盘价格偏高(比中环线片区平均高出500元/M2左右),从而影响了消费者的置业积极性。
结论:片区正处开发快速增长期,从危改到可持续发展,到处都在进行开发建设,整体格局明显散乱,影响片区高档人文社区形象的提升,市政公共配套还有待完善。
遭遇竞争对手
——【竞争对手分析】
新世界家园位于和平区,多层、小高层为主/价格范围3400-4500元/平方米/属天津市高档住宅,口碑较好,市场销售强劲,日销2套,市场定位为尊贵豪宅,消费目标群体层次也较高,但小高层居多,与本案的竞争只在部分高层上。
-竞争对手-
竞争对手
凯立欣园售楼处已成型。项目工程进度较快,目前为楼花,项目值得关注,就围墙等设计格调来看,项目为区内目前规模和档次都很偏高的住宅项目/由于项目位置离本案较近,同时销售日期比本项目略早,是本案较大竞争对手。
-竞争对手-
竞争对手
万隆文化花园五个组团式高层/在和平区有一定规模,与本案有多处相似,价格范围3000-4300元/平方米,但万兆公司开发的住宅就品质或服务方面都有很大问题,在消费者中口碑较差,距本案有一定心理距离,但也是本案直接竞争对手。
-竞争对手-
名士郡(台北花苑) 六栋七层多层、一栋小高层、一栋高层/价格范围3500-4500元/平方米/由于初期销售案略等不慎,价位偏高,管理服务不良等,造成消费者心理差距,与本案有一定心理距离,项目特点及市场定位有别于本案。在高层上与本项目有冲突。
-竞争对手-
结论
南开·天波园的市场推广一定要有差异化,并争取及早入市。