中国的房地产泡沫何时破灭.doc

中国房地产泡沫何时破灭?
1、中国房地产市场是否存在泡沫?
中国房地产市场不仅存在泡沫,而且泡沫严重!
在城镇化率比较高的国家,其中心城市的的住房价格一般为该国人均月收入的3倍左右,如美国的纽约曼哈顿,日本的东京。2013年,曼哈顿的平均房价基本维持在12000美元/平方米,美国人均月收入为4100美元,可见曼哈顿房价一般为美国人均月收入的大约3倍。日本东京方圆52公里内的平均房价为91万日元/平方米,日本国民的人均月收入为32万日元,东京房价基本稳定在人均月收入的3倍附近,并且这种房价收入关系已经维系了十年以上。欧洲的英、法、德等国亦然。这些国家的城镇化率都在70%以上。
当然在城镇化率比较低的国家,其中心城市的的房价收入比可以维持在较高的比例,在城镇化率达到40%时,6倍一般被认为是较高的可接受范围。
毫无疑问,中国的中心城市为北京、上海,且两地相似区域内的房价基本没有区别。在北京、上海城区方圆50公里范围内,按照2013年上半年的数据,平均房价为44000元/平方米,中国大陆人均月收入为3600元,房价收入比高达12倍,可谓泡沫极为重要。
其实2008年以前中国的房地产市场并不存在泡沫,并且发展相对健康。自2009年起,中国房价开始快速上涨,北京、上海两地房价带头大幅飙升,短短5年内达到了现在的泡沫高度,见图一
 
从图一中可以明显看出北京、上海两地的房价在2008年之前相对合理,图中的合理房价曲线为根据中国大陆城镇化率核算的相对合理房价。%%。
当前房地产市场泡沫形成的原因是多方面的,逐一列举的意义已经不大。关键是如何化解当前的房地产市场泡沫,如果处理不好,其对经济发展及社会的危害甚至是毁灭性的!
 
2、日本房地产市场泡沫的启示
日本房地产市场泡沫的破裂对中国有很好的警示作用,下面稍作简述。
日本的房价自1981年开起了10年的快速上涨,涨幅远超人均收入增长、并形成泡沫。泡沫终于1991年开始破裂,房价开始下跌,导致经济发展停滞达20年以上,至今未见明显起色。
中心城市东京的平均房价下跌幅度超过50%,1991年时的平均房价为215万日元/平方米,而现在的2013年东京平均房价仅为91万日元/平方米。详见图二 
 
在1991年日本房地产市场泡沫破裂时,东京的平均房价为国民平均月收入的8倍。和中国不同的是,日本在1971年即达到了70%以上的城镇化率。
目前北京、上海的平均房价已经达到了中国大陆居平均月民收入的12倍以上,中国能避免‘日式’房地产市场泡沫破裂吗?
 
3、中国房地产市场泡沫何时破灭?
按照现有的数据,2013年中国大陆城镇化率将为54%,以当前的发展速度,2022年城镇化率将达到70%以上。透过中国过去20年的发展历程,以及可借鉴的发达国家过往经验,未来20年在城镇化和经济结构转型两大背景下,中国大陆的居民平均月收入将于2033年达到15000元人民币,相当于中等发达国家水平。见图三
 
即便北京、上海的房价20年内不再上涨,到2033年,房价收入比才能回到3倍合理水平。这说明中国已经透支了未来20年的房价,可见当前住宅房地产市场泡沫的严重程度。
综观目前中国的发展模式,房地产市场泡沫短期内不可能破灭,甚至10年内