中国房地产泡沫何时破灭.doc

中国房地产泡沫何时破灭?1 、中国房地产市场是否存在泡沫? 中国房地产市场不仅存在泡沫,而且泡沫严重! 在城镇化率比较高的国家,其中心城市的的住房价格一般为该国人均月收入的 3 倍左右,如美国的纽约曼哈顿,日本的东京。 2013 年,曼哈顿的平均房价基本维持在 12000 美元/平方米,美国人均月收入为 4100 美元,可见曼哈顿房价一般为美国人均月收入的大约 3倍。日本东京方圆 52公里内的平均房价为 91万日元/平方米,日本国民的人均月收入为 32万日元,东京房价基本稳定在人均月收入的3倍附近,并且这种房价收入关系已经维系了十年以上。欧洲的英、法、德等国亦然。这些国家的城镇化率都在 70% 以上。当然在城镇化率比较低的国家,其中心城市的的房价收入比可以维持在较高的比例,在城镇化率达到 40% 时, 6倍一般被认为是较高的可接受范围。毫无疑问,中国的中心城市为北京、上海,且两地相似区域内的房价基本没有区别。在北京、上海城区方圆 50公里范围内,按照 2013 年上半年的数据,平均房价为 44000 元/平方米,中国大陆人均月收入为 3600 元,房价收入比高达 12倍, 可谓泡沫极为重要。其实 2008 年以前中国的房地产市场并不存在泡沫,并且发展相对健康。自200 9 年起,中国房价开始快速上涨,北京、上海两地房价带头大幅飙升,短短 5年内达到了现在的泡沫高度,见图一从图一中可以明显看出北京、上海两地的房价在 2008 年之前相对合理,图中的合理房价曲线为根据中国大陆城镇化率核算的相对合理房价。中国大陆 2005 年至2008 年的城镇化率分别为 % % 。当前房地产市场泡沫形成的原因是多方面的,逐一列举的意义已经不大。关键是如何化解当前的房地产市场泡沫,如果处理不好,其对经济发展及社会的危害甚至是毁灭性的! 2 、日本房地产市场泡沫的启示日本房地产市场泡沫的破裂对中国有很好的警示作用,下面稍作简述。日本的房价自 1981 年开起了 10年的快速上涨,涨幅远超人均收入增长、并形成泡沫。泡沫终于 1991 年开始破裂,房价开始下跌,导致经济发展停滞达 20年以上,至今未见明显起色。中心城市东京的平均房价下跌幅度超过 50% ,1991 年时的平均房价为 215 万日元/平方米,而现在的 2013 年东京平均房价仅为 91万日元/平方米。详见图二在1991 年日本房地产市场泡沫破裂时,东京的平均房价为国民平均月收入的 8 倍。和中国不同的是,日本在 1971 年即达到了 70% 以上的城镇化率。目前北京、上海的平均房价已经达到了中国大陆居平均月民收入的 12倍以上, 中国能避免‘日式’房地产市场泡沫破裂吗? 3 、中国房地产市场泡沫何时破灭? 按照现有的数据,2013 年中国大陆城镇化率将为 54% ,以当前的发展速度,202 2 年城镇化率将达到 70% 以上。透过中国过去 20年的发展历程,以及可借鉴的发达国家过往经验,未来 20年在城镇化和经济结构转型两大背景下,中国大陆的居民平均月收入将于 2033 年达到 15000 元人民币,相当于中等发达国家水平。见图三即便北京、上海的房价 20年内不再上涨,到 2033 年,房价收入比才能回到 3 倍合理水平。这说明中国已经透支了未来 20年的房价,可见当前住宅房地产市场泡沫的严重