光耀东方并购.doc

光耀东方:饥荒中成长出的狩猎者2009年,因收购北京西客站海天广场在北京市场崭露头角时,光耀东方还是一个名不见经传的山东企业。三年过去了,这个以烂尾商业项目和价值被低估商业项目收购为主要战略特色的民营企业,已经收购了海天广场、金玉大厦两个项目,控股了新中关大厦47%的股权,成为其第一大股东,。此外,光耀东方还在天津滨海新区响螺湾商务区拥有5个项目,其中4个都是通过收购得来;在上海收购了老城厢-豫园商圈的福民商厦。据光耀东方透露,光耀东方的商业运营公司和物业管理公司正在接手新中关购物中心,相关工作正在交接中,新中关购物中心很快就会更名为“光耀东方购物中心新中关店”。地主总是在饥荒中形成的实际上,光耀东方的业务拓展,除了并购重组以外,也包括公开市场拿地开发。光耀东方集团董事长李贵斌表示,这两方面的业务在公司业务中各占50%的比重。不过,因为现在市场情势比较特殊,所以现在公司重点还是在并购重组上面。随着房地产调控,地产行业的发展,无论是从城市,还是从项目来看,分化越来越严重,强者越强,弱者越弱,这一状况,也正为光耀东方的并购提供了条件,“地主总是在饥荒中形成的”。可以看到,光耀东方收购的项目,很大一部分都是在2011年收购的,包括上海福民商厦、天津响螺湾云南城投云滨大厦、北京金玉大厦、北京CBD 。而在李贵斌看来,2012年的机会更好,收购价格与2011年差不多,但可供选择的优质资产更多了,这得益于几个方面:一是国企辅业分离;二是外资退出;三是资金链差的企业变卖资产。光耀东方对项目的选择有严格的标准,其中关键的一条就是北京、上海、天津等一线城市中心区域。在北京收购,一定要在四环以内。一定要在成熟商圈,不能是还需要培育的商圈。而其目前在北京已经收购的资产,都符合这一标准。速战速决,是光耀东方处理收购项目的一贯模式,一般都是项目收购后,迅速重新定位、改造、包装,然后将其中的写字楼、公寓等物业零散销售出去,商铺部分自己持有运营。海天广场、金玉大厦,都是如此。以海天广场(后改名为光耀东方广场)为例,光耀东方对其收购是在2009年下半年,而在当年12月,其中的酒店式公寓就开始现房对外销售。金玉大厦也同样如此,收购后,迅速将散售写字楼推向市场。无论项目大小,光耀东方对其进行改造、装修的周期基本上是1-2个月,项目小,就少投入人力;项目大,就多投入人力。先买再卖,速战速决,为光耀东方赢得了获取现金流的时间。因为秉承中心区域、成熟商圈的原则,一线城市中心的土地本身就是稀缺资源,偶尔出现此类销售型物业,往往能够赢得购买者。李贵斌表示,公司的资金来源,主要包括销售收入、持有商铺获得的银行抵押贷款,以及自有百货公司带来的现金流等,目前公司持有的成熟商业面积有70万平方米,到今年底能达到100万平方米。收购流程与付款方式设计据了解,光耀东方收购一个项目的流程如下:首先是拓展部,专门负责收集项目信息、建立数据库;选定项目以后,交由策划部、招商部、销售部,研究该项目是否可行,如果得出的结论是可行,立刻由法务部、财务部、审计部介入处理;处理完成以后,策划部、招商部、销售部再就该项目进一步做方案,包括策划、定位、招商等,这一步完成以后,设计部、材料部、工程部再上;最后,交由物业部、经营部。除此之外,还有一个前期部,该部门专门和建委、规划