开发贷向品牌开发商集中 加速房企之间分化.doc

开发贷向品牌开发商集中加速房企之间分化(上海丽仁行房地产经纪有限公司-经济研究院)上海丽仁行房地产经纪有限公司-经济研究院认为:中国人民银行7月19日通知决定,自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。央行要求,,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。同时,个人住房贷款利率浮动区间不作调整,仍保持原区间不变,继续严格执行差别化的住房信贷政策。那么,全面放开金融机构贷款利率管制对于房地产市场有何影响?上海丽仁行房地产经纪有限公司-经济研究院认为:应该从开发企业的开发贷款与个人购房按揭贷款两方面来说。开发贷向品牌开发商集中,加速房企之间分化从开发企业的开发贷款的角度来说,银行对于不同企业也是有倾向性的,对于大型品牌开发商来讲,优先提供贷款额度,而对于中小开发企业,银监会早就发文针对这些企业是有一定条件限制的。上海丽仁行房地产经纪有限公司-经济研究院认为:全面放开金融机构贷款利率管制,,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平,大型品牌开发企业由于需求额度较大,具有和银行议价的优势,有可能争取到利率较低的贷款。而对于中小开发企业来讲,由于贷款审批环节复杂,贷款成本明显高于大型品牌开发企业,导致中小开发企业生存环境步履维艰,尤其是在钱荒的市场背景下,银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显。例如去年以来,建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件,规定”分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”,同时,”开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行,应严格控制新增贷款投放,降低集中度。”此时,部分中小开发企业势必会借助民间资本设法过关,但这反而有可能使其负债累累,面临被洗牌的境地。无疑,利率市场化改革,一定程度上收紧了中小房企开发贷款的融资渠道,使得中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继,也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。上海丽仁行房地产经纪有限公司-经济研究院认为:对于中小企业来讲,自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧,中小房企的发展环境是越来越恶化。这时中小房企借助民间资本有可能会使其更加负债累累,这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化,整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的这些大型品牌企业来讲,可能就受制于国内钱荒因素就较少,会受益于利率市场化改革给公司带来的红利,这些企业可能会面临市场发展机会,也有可能会因