2011销售招商策划计划书(草案).doc

┓服务计划书┖深圳市新恒迪商业地产顾问有限公司2011年04月10目目录序言第一部分:项目定位项目背景分析――――――――――――――――――――、项目运作构思―――――――――――――――――――――(1)采取“主题式”定位,走商业“经济+文化+潮流”之路(2)采用“主题商城”商业模式商业功能定位――――――――――――――――――――(1)项目定位依据(2)项目定位方式(3)功能定位策略(4)商业服务功能类别(5)商场环境及装饰建议四、商铺布局建议――――――――――――――――――――(1)楼层业态位布局五、项目营销方式―――――――――――――――――――― (一)采用招商租赁方式;(重点招商政策方案优化)(二)采用出售经营权方式;、(重点销售政策方案优化)(三)定位原则;(四)销售模式定位(五)价格定位(六)价格方法(七)价格体系(八)付款方式(九)论述“租与售”优劣势;第二部分招商工作计划一、招商策略-----------------------------------------二、商户目标定位选择---------------------------------三、招商工作内容-------------------------------------四、招商日程推进计划----------------------------------第三部分销售工作计划销售策略项目营销主线价格策略及效益预估(略)四、销售日程推进计划;第四部分媒体推广计划一、整合推广策略―――――――――――――――――――(一)前言(二)推广思路(三)推广策略二、媒体策略―――――――――――――――――――――――媒体选择媒体投放计划媒体推广经费预算三、推广安排―――――――――――――――――――――――四、项目品牌形象包装―――――――――――――――――――项目名称CIS方案环境及景观招商处布置招商手册及招商宣传资料序言《岳阳服务计划书》主要由对本项目所在地岳阳市初步分析、而引出本项目战略构思想、策划招商定位、营销推广等方案报告,其主要内容涵盖:商业物业市场分析、项目SWOT分析、项目定位建议以及项目初步营销、推广方案等几部分。深圳新恒迪商业地产顾问主要通过对岳阳市地理环境、宏观经济发展情况以及房地产市场住宅物业市场、商业物业市场等概况客观分析,结合项目现状,总结出项目的优势、劣势、机会、威胁,并针对项目未来的市场定位、功能配套、业态分布提出相应的建议;此计划的建议依据主要来源于对市场各类相关信息,宏观把握和以以往市场销售经验为基础的唯观主义判断,仅供开发商参考;具体项目全程策划方案,需经过详细市场调研后,我方提供可操作性的执行方案,从而才能使项目的市场定位、功能配套、业态分布、营销推广等方案得到进一步升华。第一部分:项目定位项目背景分析――――――――――――――――――――――――岳阳市概况岳阳古称巴陵,又名岳州,公元前505年建城,距今已有2500多年历史。,,东倚幕阜山,西临洞庭湖,北接万里长江,南连湘、资、沅、澧四水,区位优越,风景秀丽,土地肥沃,物产丰富,素有“鱼米之乡”的美誉。岳阳市属北亚热带季风湿润气候区,年平均气温17度,年平均降雨量1302毫米,四季分明,雨量充沛。岳阳矿产资源丰富,矿藏矿点200多处,其中钒矿蓄量居亚洲之冠。岳阳现辖汨罗市、临湘市2个县级市,岳阳县、华容县、平江县、湘阴县4个县,岳阳楼区、云溪区、君山区3个区,设有岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区和屈原管理区,总面积15019平方公里,。岳阳是通江达海的现代港口城市。岳阳承东联西、贯穿南北,区位优势明显。岳阳是湖南唯一的临江口岸城市,城陵矶港是长江八大良港之一。岳阳是文化厚重的现代旅游城市。岳阳为江南最早的古城之一,以“洞庭天下水、岳阳天下楼”著称于世。境内有岳阳楼、君山岛、屈子祠、张谷英古建筑群等风景名胜193处,有平江起义旧址、任弼时纪念馆等革命文物纪念地22处。。正在大力实施“热游岳阳”工程,初步形成了以“楼、岛、湖”为特色的湘楚文化游、生态观光游、民俗风情游、休闲渡假游、温泉康体游、名人故里游、神秘探险游、宗教朝圣游8条黄金旅游线路。岳阳是产业兴旺的现代新型工业城市。岳阳以新型工业化为支撑,是中南地区重要的石油化工基地、新闻纸生产基地、电力能源基地和饲料食品加工基地。岳阳还被《福布斯》中文版列为中国大陆最适宜开设工厂的20个城市之一、最适宜发展物流业的25个城市之一、最佳商业城市百强之一。岳阳是山水相融的现代生态宜居城市。全市有国家级森林公园3处、国家生态建设示范县(区)3个,全市森林覆