房地产项目优化技术管理.doc

房地产项目优化技术管理[摘要]房地产项目优化管理就是紧紧围绕工程成本控制这一主题,在“安全可靠、技术先进、企业内部管理逐步呈现出从粗放型向技术型、专业化、精细化管理模式转变的企业设计技术管理人员职责所在。近几年来,地产公司加强上部建筑结构设计技术管理工作,取得了一定成效,下面举几个案例。[例3]广州某公司项目在国内开发的第一个超高层住宅项目,原预计上部结构标准层土建工程成本为1000元/平方米。公司加强该项目结构设计管理工作,在结构设计中密切与设计单位沟通交流,通过调整结构体系、减低荷载、设计技术等,最后达到结构工程土建设计成本仅为900元/平方米,与普通高层建筑上部结构标准层工程成本基本一样。[例4]苏州某公司湖滨一号项目二期开发14栋高层建筑方案,均为适合市场需要的南北通透的板楼结构,,远远超过结构设计《规范》所规定的6的限值,通过努力,苏州市政府审图中心领导同意将建筑高宽比只能放宽到8。若按高宽比8来设计,项目二期将有8000平方米面积无处放置,必须对二期重新进行规划和建筑设计,而二期地块和时间限制又给重新规划设计带来了极大难度,最好还是在结构设计方案上加以解决。首先,公司要求和指导设计单位以结构工作性能设计理念进行结构方案设计,通过加多剪力墙、调整计算荷载、加宽基础宽度等技术措施使结构方案达到可行。之后,该公司对苏州市政府审图中心领导进行技术上的说服工作,经过一段技术交流后审图中心领导终于同意上会。由于方案准备充分,专家在评审会议上没有提出原则意见,结构设计方案获得顺利通过,由此保证了该项目营销定位、原规划方案得以实施,保证了项目开发进度。LOcALHOST 上海某大厦项目为超高层写字楼项目。设计单位结构施工图设计中,标准层用钢量为85千克/平方米,在技术管理参与下,设计单位对原结构设计方案进行调整后使标准层用钢量降至70千克/平方米以下,取得比较满意结果。 4现场工程技术管理长春某公司两栋楼位于10米深回填土上,每栋建筑面积为4000平方米。桩基承载力设计值为45吨,扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后,单桩承载力仅剩下9吨,必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较,确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计,施工图中的碎石桩数目为2052根,公司独自对此方案进行优化,碎石桩数目减至332根,仅为设计公司的16%,工程成本减少84%,同时保证了工程进度。南京某公司为配合销售先建会所,环绕会所三面地下室工程是在会所竣工后才开工的。会所三面离地下室距离在2米左右,地下室开挖前对会所支护就显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩,入土坎固6米,悬挑6米,共计12米,灌注桩作为悬臂梁工作。公司考虑由于土质较差,对桩的堪固作用不会太大,对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作,同时在会所3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点,如此,支护方案由灌注桩平面悬臂结构转变成受力性能更好的空间刚架结构。施工单位采纳公司意见,对原设计方案进行优化,确保会所在地下室整个施工过程中安全可靠,万无一失。佛山某公司项目含有4栋高层、12栋小高层,建筑地仅5000平方米。在这5000平方米地