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无法拒绝的理由----宏府麒麟山营销策划方案提报*合富辉煌(中国)前言问:房地产销售中,为什么同区域的项目,客户的选择不同?答:客户需求!营销的宗旨是发现需求、满足需求、超越需求!客户购买的必要条件客户购买的充分条件*汇报框架:市场分析本体分析核心问题客户分析营销策略阶段性执行方案竞争下的空白点产品中的空白点空白点与需求的对应客户的需求创造充分必要条件策略下的操作*宏观市场分析关键词:信贷放松刚需为王*2011-2012房产政策分析:调控方向不变,限购持续*2011年限购政策推行以来,各地楼市量价齐跌;1月26新国八条3月2日西安限购令5月1日一房一价7月14日部分二三线城市限购11月6日总理重申限购持续1月28日房产税试点2012两会召开,国家对于房地产调控继续推进的坚决态度为2012年的房地产政策走向定下基调。11月21日商品房资金监管系统1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,而且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。——温家宝2012年两会答记者问2011-2012经济政策走势分析:利率下调,支持刚需购房*2011年银行利率伴随限购政策开展,打击了一大部分刚需置业人群,在限购一年后,调控政策方向不变的情况下,信贷政策有所变化,对刚需置业倾斜和支持。,据各地新闻,-,对于刚需置业的支持不言而喻;2月9日存、、%4月6日存、%,市场政策的不明朗,首次置业者集中购房出现了短暂性小回暖,两会政策明晰后,市场随即回落。在开发商打折促销的市场环境下,部分首次置业者及时出手,促进了成交量回升。2012年一季度市场分析:短暂小回暖,总体成交量处于低位*2012年西安市商品住宅一季度周成交面积走势区域市场分析*关键词:居住新热点竞争激烈区域发展分析:西高新土地供应有限,而高新西北向土地充裕,将成为未来居住新热点,但也面临激烈竞争*“国际化大都城”发展战略的支持,带动了区域市场发展;项目地块北向为汉城湖公园,西向规划修建的阿房宫遗址公园,都将改善周边环境,提升项目所处区域的价值;项目处于城西与高新区的接壤地带,距城内和高新核心区的直线距离远小于高新西南部;高新区向西南延伸已至长安区边缘,居住土地有限,而向西扩展,土地供应充足,且现阶段房价在全市各区域最低,无疑是高新人群居住的首选理想板块。