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第三篇
房地产经纪
第三篇房地产经纪
第一章房地产经纪人及经纪业
在现实动作中,房地产经纪往往与房地产咨询在业务内容上有交叉和重叠部
分,例如,两者在服务内容上的交叉是信息服务。如果从理论上判别二者的区别,
则通常咨询业务往往是客观地经营信息和技术,如通过热线电话或当面垂询有偿信
息、接受委托进行项目可行性研究和市场调查与预测,并有偿提供专业技术报告;
而经纪则侧重于代理,或代表委托人的利益进行有偿信息服务。房地产经纪人参与
房地产交易活动的主动性和深度往往较房地产咨询人员更强和更深。由于房地产经
纪和房地产估价涉及不同的专业领域,二者之间的差异也是明显的。
第一节房地产经纪概念
一、房地产经纪(人)涵义析辨
经纪,进而房地产经纪,可以从三个层次上来理解:
第一个层次上的涵义,“就是为交易双方牵线搭桥,为卖方找买主,为买主找
卖主,促成交易成功的活动。”这种意义上的经纪人不以委托人的名义从事交易,
更不占有商品,其所提供的仅仅是关于商品自身及市场的信息服务,而获取的则是
佣金。该种经纪活动往往发生于交易当时和交易现场,其最显著、也是最基本的作
用就是促进市场交易公平公正、减少交易摩擦、提高市场效率。这个层次上的经纪
与台湾早期提出的“居间”类似,是最传统和最狭义的中介。
第二层次上的涵义,“是一种经济活动,是在市场上为交易双方沟通信息,提
供与交易有关的服务,并力求促成交易的行为。”与第一层次上的涵义相比,更进
一步的是经纪人业务活动范围上有了拓宽,即还可以“提供与交易有关的服务”,
如代办书证、完税、保险等。也就是说,经纪人参与交易的深度加深;时限上可以
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中国房地产实用百科全书
不限于交易当时,也可能在交易前介入,如代为准备拍卖或招标文件、结算价格
等,也可能在交易活动完成后代办完税、登记等书证服务;经纪行为场所也不仅限
于交易所,也可能延伸到交易所外。由于经纪人活动范围扩大、深度增加,其中介
作用也相应地增大,只不过是委托人权益更能得到保证,“公正和公平”可能受损。
这层意义上的经纪人,既然可以“提供与交易有关的服务”,可以以委托人的名义
在其授权范围内开展有关活动,也就是说,经纪也包括“代理行为”,这里的经纪
行为是即可属于商法,又可属于民法的法律行为。
第三层次上的涵义,按照《现代汉语词典》对经纪解释:一是筹划并管理,二
是料理,三是指经纪人;经纪人的解释又有二:一为旧时为买卖双方撮合并从中取
得佣金的人,二为旧时在交易所代他人买卖而取得佣金的人。《辞海》对经纪一词
也有类似解释,即:一是秩序,二是安排料理,三是经营资产,四是牙商;经纪人
即掮客,是介绍交易以获取佣金的中间商人,经纪人须取得资格并按规定缴纳保证
金后,才能代客买卖,以获得佣金。国内有的学者曾定义“房地产经纪是指在房地
产市场中专门提供房地产信息、技术和政策法规咨询服务,从事房地产策划、评估
和代理业务,为房地产交易双方牵线搭桥,促成交易,并协助办理有关手续,从而
收取佣金”。这个定义显然是宽泛的,它基本上就是关于房地产中介的完全概念,
也可以说是最广义的房地产经纪的概念。
二、房地产经纪(人)探源
全面考察经纪和房地产经纪的涵义渊源,在当今西方社会经济活动中起着重要
作用的经纪人(!"#$%")及其经纪行为(!"#$&’%),可以追溯到几个世纪以前的!"#(
)#*",即酒保或卖酒者(+,-% .%&/%")。当时的酒馆是市中心的集会所,客人欲了解
买卖信息,酒保就做传话人,如果有人成交,就给酒保一些费用,显然经纪活动是
一种偶然性的、无足轻重的兼业行为。但随着交易活动范围日益扩大、交易活动日
益频繁,专门从事该项活动的人员便可产生,并迅速发展,及至当前,经纪组织外
延上日趋扩大,内部组织上则更加具体化。以美国为例,房地产买主约 012 利用
了经纪人提供的服务,032 的卖方通过经纪人帮助而实现销售,实际上即便 432
的卖方未专门雇用专门经纪人,但也间接地获得类似经纪人的服务。经纪人员按其
资格则分为房地销售员(5&/%67%"6#-)和经纪人(!"#$%")。经纪人按其所司主业又
细分为开发经纪人(8,69,-’!"#$%")和销售经纪人(5%//,-’!"#$%")。房地产经纪人
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第三篇房地产经纪
已成为素质要求高、专业技术性强、收入丰厚、受社会尊重的群体。
在我国经纪人和经纪活动在汉代就已出现,元朝之后,房地产经纪人和经纪活
动开始活跃。旧时的上海,房地产经纪人被称为“房地产掮客”;旧时的北京则称
房地产经纪人为“房纤或