楚城项目可研报告.doc

宿迁鼎城房地产项目
可行性分析研究报告
第一章总论
一、项目概况
(一)项目名称
鼎城(暂定).
(二)建设地点
本项目位于宿迁市古黄河畔,东邻青年中路,西接楚街商业街,南依西湖路,北靠洪泽湖路。
(三)主要建设指标
该项目规划总用地范围283475㎡(计425亩),居住总户数3772户。
开发总面积:51万平方米
住宅面积:
商业用房建筑面积:13万平方米
公共建筑面积:5240平方米
建筑密度:35%
容积率:
二、可行性研究的依据
1、原北工院设计“旧城改造项目规划方案”
2、国家现行政策、法规及有关设计规范
3、集团房地产公司相关人员余文博、廖骁俊在宿迁期间的市调资料及江苏三鼎房地产侍卫东市调资料
4、宿迁市政府机构有关部门提供的相关基础资料
5、网络信息资料及近期同行业策划机构提供的信息资料
三、研究范围及内容
1、项目背景及建设的必要性
2、市场分析
3、建设规模
4、建筑设计方案
5、环境保护与节能
6、项目实施进度安排
7、物业管理
8、投资估算与资金筹措
9、财务效益评估
10、不确定性分析
四、项目主要经济技术指标
本项目主要技术经济指标见下表(拟定指标)
序号
项目
单位
数量
1
项目占地面积
万平方米

2
总建筑面积
万平方米
51
3
住宅套数
套
3772
4
住宅建筑面积
万平方米

5
商业用房建筑面积
万平方米
13
6
建筑安装工程费用
万元
7
运营费用
万元
8
建筑容积率
9
开发建设总投资
万元
10
单位建筑面积平均造价
元/平方米

第二章项目提出的背景及建设的必要性
一、项目提出的背景
自地级宿迁市成立以来,至今十年整,在这十年里,宿迁快速的城市建设,强有力的招商引资力度,吸引着无数外来投资者。在中共江苏省委《‘十一五规划’建议》中强调“重点加大对宿迁的扶持,下更大力气帮助宿迁实现突破。”
2005年宿迁市房地产开发投资38亿元,同比增长50%,完成开发面积465万平方米。其中市区有近70家开发企业,在建项目有61个,投资总额达21亿元,开发面积206万平方米。
2006年,也是“十一五规划”的开局之年,宿迁市委、市政府国进一步加大对房地产业的扶持力度,推出了《关于实施中心城市人口五年倍增计划的若干政策意见》,给予了“淮海经济区”最优惠政策,强力推进房屋拆迁,加大土地供应和房地产开发力度,引导住宅消费。
根据宿迁市住房建设规划(征求意见稿(2006-2010))提供的相关数据显示,截止2005年底建成区常住人口为35万,,依据《宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中2010年中心城市常住人口要达到60万,人均住房使用面积不低于30平方米的规划要求,规划期内,全市城市住房总建设面积为1074万平方米。
随着旧城改造的进一步加大,引进外资的进一步加强,拆迁居民不断增加,住房需求也将不断增加,随着居民生活水平的提高,对住房的要求也在不断提高。通过本次市调及参考相关资料,规模大品质高的楼盘销售情况都非常好。
本项目正是依据上述背景资料提出。
二、项目建设的必要性
(一)符合国家产业政策及地方发展规划的要求
建设“普通商品住宅”是当前国家重点鼓励发展的产业,也是为了抑制目前高速增长房价,是我国政府和人民共同关心的大事。
本项目的建设将充分体现宿迁市建设高起点、高标准、高水平的要求,既能达到“普通住宅”的要求,又能有效改善市区居民的住房条件,为社会提供相当数量物美价廉的住房。
(二)符合现代人居工程及我国住宅建设发展方向
随着国内房地产市场的成熟,住宅建设步伐的加快,住宅的投资结构趋于合理,高标准的新型住房已经成为房地产市场的主体,深受市民的青睐。个人购房比例不断提高,全国城镇商品住宅中个人购房比例已超过80%。房地产开发以市场为导向,以质量取胜的观念已建立。
(三)符合城市建设的需要
本项目的开发建设,不仅可以缓解市区内的拆迁压力,还能通过组团内企业的搬迁,优化城区结构布局,加快城市化进程。就目前宿迁发展趋势看,本项目将成为新老城区中高端商住一体化的纽带。新城区的发展已成规模,几个现代化区域已经形成,本地块正好在新城区和老城区结合部,路北是马陵初级中学,河东即是实验小学和马陵中学。对本项目开发又增加了居住便利条件,对购房者具有较强的吸引力。
第三章市场分析
一、宏观分析
从国内大部分城市住房市场来看,今年的房价依然会延续2006年的增长势头。虽然国家为了控制房价的增长,抑制经济过热,出台了一系列宏观调控政策