2010年房地产评估师宝典真题压题案例内部教学压题.doc

某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.请问: 1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? 答案: 1)错误有: ①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。②应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。 2)还应将重置价格减去折旧: ①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问: ? ? 答案: 1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委托。 2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定: ①以房屋权属证书及权属档案的记载为准; ②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定; ③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定; ④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产,虽然该房地产所处位置较偏远,但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向,具有良好的升值空间。目前,该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡,居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼,砖混结构,紧邻一条规划商业街,建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营,二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格,委托一家房地产估价机构进行了评估。请问:房地产估价师在接受委托后,若采用市场法估价,在选取可比实例时需要考虑哪些因素?   【参考答案】采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素:   (1)是估价对象的类似房地产。所谓类似房地产,是指与估价对象房地产状况相同或相当的房地产,具体包含以下两点:1)可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内;2)可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同,规模、档次相当。   (2)可比实例的成交日期应与估价时点接近。   (3)可比实例的交易类型应与估价目的吻合。   (4)可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者,现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标,其报价依次为415万元、423万元、455万元,而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。   【参考答案】    ①投资人的报价实质上是投资价值,是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿,对投资项目所评估出的价值。因此对于同一投资项目,不同的投资人因自身情况(如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等)和意愿(如获利高低的认可程度等)不同,其投资价值(报价)是存在差异的。   ②房地产估价师估值实质上是市场价值,是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。   ③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断,是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的,是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说,市场价值是唯一的,而投资价值会因投资者的不同而不同。   ④可见,投资行为能够实现的基本条件是:投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时,说明值得投资;否则,就说明不值得投资。2006年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期6年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转