楼盘营销策划方案.ppt

楼盘营销策划方案.ppt青岛xx项目营销策划方案青岛lpz-gch思考问题请大家预估一下我们项目未来1-3年将达到的价位是多少?通常计算真实通货膨胀率的方法是:官方数据×4根据近几年的真实通货膨胀率都>15%可以看出:人民币每年以超过10%的速度在贬值!方案大纲:一、市场分析二、项目分析三、项目定位四、销售策略五、市场推广六、营销管理七、预算市场分析-宏观市场现状-区域市场现状-消费者现状分析市场分析市场分析:----------宏观市场现状---由于房地产市场过热,部分一二线城市房地产泡沫过高,国家通过一系列房地产行业政策、土地政策、金融政策对房地产市场进行干预。房地产市场从2011年进入寒冬期,成交量急剧下滑,客户观望情绪浓厚。---针对当下多数开发商采取的降价策略,购房者明显对降价产生了“抗体”,降幅小了,不买账。降幅大了,使其他项目跟风,最后助长了客户“买涨不买跌”的心态。---2011年房地产调控贯穿始终,调控政策出台的密度、力度均超过2010年,限购、限贷、限价、保障房四个方面不断加码,调控房地产市场的总体走势。截止到2012年3月,调控效果显现,预计今年调控效果将会进一步放大,房地产市场价格开始有所回落市场分析:----------区域市场现状截止到2012年2月1日,青岛各区存量房情况如下:市场分析:----------区域市场现状1、可以了解到青岛楼市压力最大的区域集中于西海岸,开发区胶南两地的新建住宅的市场存量跻身于青岛七区五市中的前三甲。2、目前开发区在售楼盘突破200个,同区域存量房数目巨大。导致同类产品竞争激烈。打折优惠楼盘比比皆是。3、近期随着山大医院附近几个楼盘在力度较大的降价开始后,无形之中给其他楼盘在价格上带来了较大压力。4、2012年第9、10两周(-),其中胶南市新增房源最多,%。,房地产交易市场相对比较火爆,其中李沧区、黄岛区、城阳区、市北区四区住宅销量保持在4万平以上;;商品住宅签约均价7509元/平方米,%市场分析:----------消费者现状分析1、伴随着房地产市场的不断降温,投资客急剧减少,目前市场以刚性需求为主。2、在目前市场环境不好和前景不明朗的情况下,该不该买房成为一大热门话题(注意:是该不该买房而不是买不买的起房)3、现今市场中,楼盘的软性卖点和概念性卖点都引不起客户注意(比如:龙城御苑的“无敌海景”、山海湾“一山一海一河一溪”的环境卖点,金泽儒家关于“建筑美学”的卖点,金石国际广场“LOFT公寓”卖点等等)。现在客户更在乎的是实实在在可以带来切身利益的卖点(比如莱茵小镇89平套三户型,青橙时代、秀兰禧悦山低于6000元/平均价。在市场持续低迷的情况下引起客户注意、支撑客户成交的元素发生巨大变化,客户需求有了新的转变自然景观建筑风格区位价值概念文化服务品牌第一选择