上海合富辉煌闵行剑桥馨苑营销策划总稿65页.doc

目录1. 上海房地产大市分析 . 2004-2005年房地产市场发展状况 . 供求分析 . 成交分析 . 价格分析 . 政策对于房地产市场影响 . 市场预测 112. 闵行房地产市场竞争分析 . 闵行房地产市场分析 . 闵行概况 . 规划情况 . 闵行南部配套情况 . 闵行整体市场特征 . 项目竞争区域的市场特征 . 银都路、春申路区域市场特征 . 老闵行区市场特征 . 颛桥镇区域的市场特征 . 规划特征 . 区域发展概述 . 住宅小区发展特点 . 营销手法与特征 . 后续供应量状况 . 住宅消费者分析 . 重点楼盘分析 363. 项目分析 . 项目周边区域现状分析 . 交通 . 居住质量 . 项目地块的开发条件 . 地形地貌 . 开发条件 . 项目swot分析 54. 主题产生的背景 . 本项目基础数据汇总 . 项目竞争力分析 . 显性竞争力 . 隐性竞争力 . 不利因素分析 . 项目竞争力塑造 . 显性竞争力塑造 . 隐性竞争力塑造 75. 主题的导入 . 初步定位 . 主题的导入 76. 主题的深化 . 主题的产生 . 主题的借鉴实例 . 英国剑桥的格兰切斯特 . “格兰切斯特小组”——田园诗般的时期特征的体现 107. 主题的差异性和适应性分析 . 差异性分析 . 产品差异性 . 服务的差异性 . 目标客户差异性 . 适应性分析 . 与潜在需求的适应性 . 与项目资源的适应性 . 与项目地域文化的适应性 . 与产品要求的适应性 148. 主题的利益点 . 消费者利益点 . 开发商利益点 159. 本案市场定位 . 目标客户群定位 . 核心客户 . 重要客户 . 偶得客户 . 产品定位 . 价格定位 1910. 主题演绎与项目优化 . 环境优化建议 . 环境命名系统: 2211. 物业管理建议 . 人性化的物业服务 . 会所 23上海房地产大市分析2004-2005年房地产市场发展状况2003年上海楼市在宏观调控下,热度已明显降温。但总体来说,没有大伤元气。市场基本保持平稳状态。目前,上海仍处于调控政策效应的释放期,其影响力至少持续一年以上。供求分析调控见效不一,供需出现反差这次宏观调控,首当其冲受到影响的是房地产开发企业。土地与项目的清理,原有规划的调整,银行信贷的收紧等。这一系列政策,都使开发企业受到较大制约,使项目的开发周期普遍延长,放缓。并直接影响到新项目的开工,以致使上海楼市的供应,受到明显的抑制。今年上半年,批准预售面积仅1100万平方米,%。新开工面积,%。这次调控对供应的抑制,见效快,效果明显。而对需求的抑制效果,却差强人意。只对投机炒作的虚拟需求,遏制明显,使房价涨幅一度趋缓,由于调控对供需两方面的见效不一,对需求的影响较小,致使今年上半年,预售成交面积,不降反升。%。成交量高达1470万平方米。图(一)04年上半年与03年上半年供求比较由此,便是楼市供应再度紧张。好在有去年大量的积存剩余的供应量(约500万平方米),来弥补今年的不足,以使供需基本平衡,但供应仍然偏紧。成交分析金融紧缩制约,投资需求缩量 这次宏观调控的一个重要措施便是金融紧缩的政策。其首当其冲的直接影响者便是开发商与投资购房者。此次银根收紧起到了对楼市供应与需求的双向制约作用,且其效果正逐步显现。农行对第二套购房者已提高了一个百分点的贷款利率;上海银行对第二套购房只提供6成贷款,对第三套拒贷;中行与浦发银行都对第三套购房实行纯商业贷款利率;深圳发展银行更是对第二套房就实行拒贷;而民生银行对二手房已基本不放贷;中信实业银行则对外环线以外房源购房只放5成贷款,而对郊县房则实行拒贷。 各家银行不同程度的收缩购房信贷,显然对投资购房需求起到了明显的抑制作用,从而影响到各楼盘的销售。如上海中心城区12个行政区域(包括浦东、闵行、宝山),各区预售成交排