金桥中一街坊项目营销推广策划.doc

金桥中一街坊项目营销推广策划书委托单位:金桥出口加工区房地产开发有限公司报告单位:上海天启企业策划有限公司报告日期:二00一年六月上海天启企业策划有限公司地址:上海市徐虹北路31号电话:021-64477442传真:021-64473940目录第一部分:市场篇………………………………………………………………………………………………………………第4页资料个人收集整理,:产品篇…………………………………………………………………………………………………………….第20页资料个人收集整理,:营销战略篇……………………………………………………………………………………………………….第31页资料个人收集整理,:推广策略篇………………………………………………………………………………………………………第45页资料个人收集整理,:销售篇……………………………………………………………………………………………………………第59页资料个人收集整理,:市场篇市场篇˙背景分析金桥地区市场背景分析基本结论:相关数据分析表明,目前金桥地区区域房产市场供需情况呈现“求大于供”地特点,大批外企白领需要购房,,勿做商业用途区域市场去年全年综合均价为2963元/平方米,区域房产均价短期内不会有太大波动,但总体呈上升态势;今年第一季度区域集中成交单价为2500-3500元/平方米,集中成交总价为30-40万元/,勿做商业用途多层物业为区域市场地绝对主力,,受去年新预售标准出台政策地强烈影响,金桥地区新登记预售项目仅1个,,勿做商业用途供需情况分析:,,两者之比为1:;资料个人收集整理,,,两者之比为1:,勿做商业用途原因有三:1、1998—2000大动迁,、上海浦东10年开发,一批外企白领逐渐成熟,,:——(不同层次相差较大):大批外企白领需要购房!3、利好政策:为刺激居民地购房消费,政府出台了相关地退税等利好政策(1998—2003年)市场份额2000年金桥地区登记预售楼盘62个,,%.资料个人收集整理,勿做商业用途2000年价格浮动分析区域全年综合均价:2963元/平方米由于区域楼盘数量众多,全年月度交易均价走势平稳,全年除了8月份受金泽苑低价位地大额交易量(24000多平方米)影响略微偏低为2769元/平方米外,其余各月均维持在3000元/平方米地均价.(具体见下表)资料个人收集整理,勿做商业用途物业综合分析:,,,勿做商业用途区域内登记预售地62个楼盘中,多层为50个,交易量占整个区域地65%;小高层、高层为10个,交易量占区域总量28%;别墅为2个,交易量占区域总量地7%.结论:多层仍为该区地绝对主力,-2001年1月预售面积及市场份额对比时间段预售面积(M2)%%%,降至35523平方米,降幅高达44%,,勿做商业用途2001年第一季度,金桥地区新登记预售项目仅1个,远低于浦东其它区域(陆家嘴地区2个;浦东外环地区4个;中央公园地区7个;上南地区8个).金桥地区跨度较大,金桥东