世纪瑞博：北京中堂下阶段推广策略.ppt

因势而动重装出发
中堂下阶段推广策略及执行规划
<世纪瑞博 >
PART 1
新政到位市场有变
北京市出台贯彻落实新“国十条”的“京十二条”
“京十二条”是对新“国十条”的延续和深化,提出要加强对房地产开发企业购地和融资的监管力度,房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款。在抑制购房需求的同时,对房地产企业融资需求和融资渠道加以限制,会改变开发企业现金流充裕的现状,使房地产开发企业面临资金链收紧的压力。
北京市颁布商品住宅“限购”令,强力压缩市场需求
北京市住房和城乡建设委员会《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》中明确,自2010年5月1日起,同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同)只能在本市新购买一套商品住房。此政策延续了之前抑制市场需求的调控思路,在对投资、投机性等不合理购房需求进行打压遏制的同时,也将正常的改善型购房需求拒之门外。对需求的压缩,会造成市场成交量下降。市场成交的低迷,加重了开发商和购房者的观望情绪,市场将进入政策观望期。
【政策全方位】
加大土地增值税清算力度,房地产开发企业资金链收紧
国家税务总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》,对土地增值税清算时涉及相关费用的减免和计算税率进行了明确规定,并强调房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。该政策意在加强土地增值税清算和管理,对房地产企业土地增值税清算力度的加大,是对房地产开发企业资金链的隐性收紧,使房地产开发企业的资金充裕度降低。
第二轮调控信号频发酝酿再提出让金
而对于政府即将开启的第二轮楼市调控的猜测始于日前媒体报道。报道称,国土资源部总规划师胡存智在2010房地产夏季峰会上指出,国土资源部将严格规范土地出让制度,对于已出让的土地,土地出让价不低于当地基准地价70%,保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。对于此举,国土资源部的目标十分明确,意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。
三部委齐口否认楼市调控松动
近日,部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”,引起各界关注。昨日,住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式进行了回应,均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》;国资委昨日也否认授意房地产央企扩张拿地。
近期成交情况——量跌价滞
2010年1-6月,北京市住宅成交量为51838套、,%。其中,,,%、%。购房者观望心理加重,民众购房热情减退,购房需求不再旺盛是市场成交量下降的主因。
6月,北京市共成交住宅4961套、,与上月相比,少成交1308套、。%,%。由此可见,宏观调控政策对市场的降温作用明显,市场成交低迷态势将延续。
以价换量已成开发商共识
以恒大为例,之所以上半年全国大型房企中仅有它完成了年初预定的目标,显然与其提前采取全国降价销售的策略是分不开的。而众多开发商也明确的看到了这一点。所以在恒大宣布85折优惠后,绿城也表示在全国范围内降价,万科在上海低价推盘后的平均认购率也超过了70%,招商地产董秘刘宁在此前接受记者采访时也表示公司今后的新开盘项目肯定会进行优惠,显然以价换量已经成为这些开发商的共识。
【量?价??胶着。。】
【量价齐跌——来自市场和业界的预判】
国土部长:房地产市场可能在四季度全面调整
中广网北京7月5日消息据中国之声《新闻和报纸摘要》6时44分报道,在刚刚结束的全国国土资源厅局长座谈会上,国土部部长徐绍史表示,目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,一个季度后房地产市场可能会面临全面调整,房价肯定会有所下降,国土部将在多方面积极参与房地产的调控。
国际地产服务商:2010年下半年北京楼市将现量价齐跌
据路透社报道,国际地产服务商——第一太平[ %]戴维斯(Savills)周三称,今年下半年北京整体住宅市场将出现量价齐跌,而高端住宅仍能保持一段时间增长,但政策影响恐将使成交量先行下降。
第一太平戴维斯北京公司研究及顾问部董事王琼在发布会上并称,下半年随着北京写字楼供给增多及需求稳定将使得市场入住率降低,但租金仍能保持适度增长。