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房地产企业关于成本管理的内部控制思考
引言:内部控制是社会经济发展至一定阶段的产物,它是各种社会经济组织对内强化管理,对外满足社会要求,以便实现组织目标的重要管理手段。与国外相比,我国企业内部控制建设起步较晚,目前还处于发展阶段。从房地产企业来说,许多企业对内部控制意识不强,管理层内控意识薄弱,相应的内控制度缺乏或不健全,企业员工更是对内部控制了解不多。房地产企业在项目开发过程中,其成本管理是伴随始终的,期间牵涉的因素也较多,可谓是多方面、多因素综合的结果。因此,成本管理本身就可以理解为一项系统工程,其控制的好与坏,直接与内控管理有密切关系。
内控管理对成本管理的必要性
企业是赢利为目的的经济组织,房地产企业也不例外。在收入不变的情况下,想要赢得利益最大化,比较有效的途经就是降低成本,通过节约开支来增加利润,而要能有效地降低成本,内控管理制度则是必不可少的。房地产企业内部控制所涉及的范围广而全面,是全方位、全过程的管理活动,相对于其它行业,由于其产品具有单一性、地域性、不可复制性等特点,其成本管理就显得更加复杂。因此,建立健全房地产企业内部控制管理体系,加强和完善企业的内部控制,就显得更有必要,必须从多方面、多层次、多环节上进行严格管控,这是成本管理取得成功的前提,它直接关系到项目的最终赢利水平。
房地产企业在项目开发实施期间,其成本费用控制主要包括三个环节:对其事前进行规划、制定目标;事中进行监督执行,及时发现和纠正偏差;事后进行评价分析,并在总结和改进基础上,修订和建立新的成本体系目标。要做好成本管理必须以内部控制为前提,其涉及的范围、内容是非常广泛的,但下面几点则是内控管理中比较重要的,它直接关系到成本控制的执行力度和成效。
一、建立现代成本费用管理理念重视策划设计阶段
一般来说,房地产项目开发,成本管理主要体现在策划、设计、施工三个阶段。受旧的开发模式及传统观念的影响,很多开发企业缺乏成本管理意识,其成本管理计划主要是用来进行项目的经济分析和决策、落实成本责任制、安排资金等,成本管理只是停留在项目的施工阶段,对其他阶段重视不够,因此成本下降空间是十分有限的。而现代成本管理理念,更注重突出企业的整体经济效益,是积极、主动的成本管理,是项目全过程、动态的成本管理,是企业追求利润最大化的成本管理,是在保留传统成本管理理念的同时,更加注重项目开发前期决策阶段和设计阶段。
多年来我国工程项目开发的实践表明,对开发建设成本影响最大的是策划设计阶段:在房地产项目整个开发周期中,策划设计阶段所占时间比例仅为整个项目建设周期的15%~30%,但其对今后的开发成本所产生的影响则是最主要的,占到65%~70%,因此,对房地产项目的全过程成本控制管理中,策划设计阶段的成本控制管理是控制工程造价、提高投资效益极其重要的环节。在项目策划时就应该仔细研究项目方向,力求项目定位准确、方案合理;在设计阶段,应注重设计的多方案比选和优化。好的设计在满足项目定位要求的同时,应能够最大限度地节约成本。由于设计不周全、设计有缺陷引起的费用风险所占的比例是较大的,因设计错误而引起的费用增加更是不可估量。因此,在设计时期,是最应该花费更多的精力反复论证设计的科学性、合理性,尽量避免设计缺陷,减少由于设计不完善引起的额外风险。在设计阶段考虑的越周全越充分,施工期