成都天府新谷10栋价格方案.pptx

天府新谷10栋价格方案(一)市场分析1、宏观市场2、竞品市场3、市场总结宏观市场供销都已经过了高峰期,上半年市场依然不乐观呈现逐渐下滑的趋势,未来市场还将逐步萎缩2010-2015年6月大成都写字楼供销存年度走势2015年1-6月大成都写字楼各区域供销存对比成都写字楼存量过大,空置率进一步上涨,租金下降,反过来影响销售2012-2015年6月大成都写字楼供销量月度走势(单位:平方米)宏观市场高新区依然是写字楼供销存量最大的区域,占了写字楼市场存量的50%以上,未来去化难度较大2015年1-6月成都各区县写字楼供销存量对比图(单位:平米)宏观市场竞品市场高新区项目概况项目数供应面积(万㎡)销量面积(万㎡)存量面积(万㎡)挂牌均价(元/㎡)挂牌总价(万元)成交均价(元/㎡)参考成交总价(万元),并且竞品项目产品设计远远高于本项目项目名称标准层面积(㎡)容积率体量(总)标准层高(m)净高(m)车位服务面积(㎡/个)电梯电梯服务面积(㎡/部)大堂智能化物业费价格区间租金情况哥谭2088㎡:12部西子奥的斯(端头各6部);公寓:3部;、470㎡4A成交价691630-50元/平/+-1300055-㎡,高区6M/S,低区4M/S4200大堂挑高11m5A成交价977370-100元/平/月市场总结市场总结:1、整个市场存量巨大,并且销量呈现量价齐跌的趋势;2、新开工量、新增供应量将持续走低;3、白热化竞争加剧市场预测:萎靡不振的销售市场“雪上加霜”,也在较大程度上制约了写字楼物业的发展。写字楼物业兴衰与实体经济联系较为紧密,当前宏观数据显示实体经济情况略有好转,但经济仍在底部徘徊,短期内经济仍面临低通胀风险。伴随实体经济下行,写字楼物业需求扩张有限,预计市场调整仍将持续。(二)10号楼销售定价思路1、定价依据2、产值测算3、优惠细则定价依据价格策略依据——市场可参考性项目2014年——2015年上半年高新区仍然约有140万㎡的写字楼存量房根据项目情况,针对哥谭、茂业、东方希望天祥广场等,竞争空前激烈主要竞品项目报价在6900—13000之间,成交均价大多在8000—12000元/㎡之间,与天府新谷有一定的直接竞争。本项目若需实现快速去化,根据项目特点价格制定需低于市场平均价格定价依据价格策略依据——投资客群和自营客群高单价只是写字楼投资的一个侧面因素,租金回报及物业本身的保值升值才是决定投资行为的关键因素。决定投资行为的另一个因素是投资风险性,就写字楼投资来说,主要表现为两个方面:一、对开发商的信任度:按期交房、品质标准等兑现承诺,二、市场风险:能否实现预期的租金水平。自用客户购买是根据写字楼的性价比及地段进行选择的,物业本身的保值也是他们关注的重要点。根据投资客群和自营客群的关注点,在定价上是需要考虑的一个关键性的因素