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物权法与物业管理
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一、物、物权、物权法 一部与我们日常生活息息相关的法律
物:包括动产与不动产。有用之物、有价之物、有形之物。
物权:人对特定物直接支配和排它的权利(占有、使用、收益、处分)。所有权是物权的核心。
物权法:“规范财产关系的民事基本法律,调整因物的归属和利用而产生的民事关系。”
宪法
基本法律
法律
行政法规
地方性法规
规章
规范性文件
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物权法的作用、意义:
明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,
定分止争,物尽其用。“分”就是财产权的归属。
物权是最重要的财产权,财产权是个人自由与人格尊严的保障。
有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。东西方建筑见证物权保护
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二、物权法最大的亮点——平等保护公私财产
宪法:
第十二条社会主义的公共财产神圣不可侵犯。
  国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者
个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。
     第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯。
     国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
     国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
物权法:
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
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人民权利
政治权利
民事权利
人身权利
财产权利
物权
债权
知识产权
所有权
担保物权
用益物权
股权
三、物权在公民权利中的地位及物权法的框架
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物权
所有权
用益物权
担保物权
国家集体私人所有权
建筑物区分所有权
相邻关系
共有
建设用地使用权
土地承包经营权
宅基地使用权
地役权
抵押权
质权
留置权
特别规定
动产质权
权利质权
占有
物权法的结构体系
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四、建筑物区分所有权 (物权法第六章共十四条)
第七十条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
单体建筑有两个以上的业主,即形成区分所有权。业主是“区分所有权人”。与“共有人”的区别。
专有权,业主对其专用部分占有、使用、收益、处分的权利,范围大致相当于房产证登记的部分。
共有权,业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。(电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等)
法定共有法律规定为共有的,如绿地、道路(市政道路除外)、物业管理用房。
约定共有所有权转移时双方约定为共有的,如会所、车库。
天然共有附属于建筑,为建筑不可或缺,不具有结构上与功能上
独立性,不能单独实现所有权的部分。
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商品住宅小区
专有部分
共有部分
法定共有
约定共有
天然共有
构造部分
交通部分
设施部分
公共空间
基础设施
增益设施
物业管理用房
会所、车库
商品房小区建筑区分所有示意图
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第七十一条:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
业主户内的承重墙能拆改吗?
一层业主要在楼前扩建小院,可以吗?
顶层业主要封闭露台?
业主要求把自家阳台玻璃更换成茶色玻璃?
一层业主要在楼外做广告灯箱(室内要开社区小超市)?
业主把自家门前电梯门厅的防火门自行封闭?
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第七十二条:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,对其共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
业主不使用电梯,可以不交电梯费吗?
业主不在居室内居住,可以不交供暖费吗?
业主不在此居住,需要交物业费吗?
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