新地中心天誉2013年总体推售定价策略.ppt

新地中心
2013年总体推售及定价策略
中原地产
项目属性:
政务区核心地段●天鹅湖绝版资源占有●第一杆位城市综合体
——CBD价值定义者
60万规模●5000㎡高端会所●16万湖景豪宅●14万高端商业●17万顶级商务●240米标杆性都市名片
——高端住宅品质奠定
本项目—政务区首席CBD都市湖景豪宅
总体推售
1
住宅1-3栋价值评判
1
2
3
4
5
1#:非中心位置,东侧受写字楼影响,南侧视野遮挡;
纯大户型产品3梯2户,总体质素略低于4#。
2#:非社区中心位置,中小户型,产品与5#相同,但总体质素低于5#;
3#:社区中心位置,产品线跨度较大,总体质素低于4#;
楼栋价值排序:4>3>1>5>2
在售
在售
住宅1-3栋价值定性
1
2
3
4
5
中小户型,走量产品,现金流的保证
中大户型,企业利润型产品
价值标杆型
2013起-6月
07-12月
-
2# 1单元
面积99\160\186
合计148套单位
2# 2单元+1#
面积99\160\186、220\240
合计230套单位
3#,
面积120、230
合计160套单位
4#,
208、213
合计82套单位

2012年
第1批
第2批
第3批
第4批
良莠搭配,
逐步价值提升!
总体推售节奏
2#楼
产品线与5#基本相同,其中2单元质素略高于1单元,建议元旦期间率先加推2#楼1单元,后续价格逐步递增。
3#楼
120㎡产品可以作为本项目的补缺产品,建议在2013年元旦节点推出。
1#楼
由于写字楼遮挡,建议写字楼未完工之前推出,结合2#楼2单元房源高低搭配,丰富产品线。
4#楼
本项目楼王标杆型产品单位,建议4#1单元作为压轴收官产品在2014年5月份推出,以实现最高价值标杆。
1
2
3
4
5
在售
在售
总体推售节奏
1、2、3#楼定价说明
2
建立统一的豪宅价值体系,以实现销售价格与速度的均衡性;
通过产品线与推售时机的控制,保证价格梯度的完整性,确保销售均衡;
精确制导,稀缺标杆性产品价值逐步递增,实现价值最大化。
定价原则
1
2
3
4
5
2#楼
总体实收价格略高于5#楼约700元/㎡
除5#以外,中小户型是本项目后续相对较为稀缺的产品类型;
前期4#、5#产品差异及价格梯度较大,对高总价大户型产品去化有一定影响;
为实现均衡去化,2#单位将逐步拉低与其他楼的的价格梯。