基于市场结构、企业行为和经营绩效的房地产行业浅析.doc

:..基于市场结构、企业行为和经营绩效的房地产行业浅析更多内容请参考攀成德网站:争性市场的情况可以根据市场结构、行为和绩效三个维度来进行分析,让企业通过对行业信息的简单分析,把握行业发展方向,以便尽快做出调整,适应新的市场竞争。一、,是刻画行业市场结构性状和大企业市场控制力的一个概念。一般而言,集中度越高,市场支配力量越大,竞争程度越低。从《中国房地产百强企业研究报告(2005)》数据来看,作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到1%。从房地产百强在当地市场占有率看,北京房地产百强企业之和最高,也仅占到北京市房地产市场41%%的销售面积(见下图1)。图1:房地产百强企业的地区市场占有率与美国100强房屋建造商相比,中国房地产100强企业的市场占有率明显偏低。根据美国PB杂志对全美Giant400研究结果,美国最大房地产开发商PulteHomesInc销售额高达596亿人民币,;美国前10强房地产开发商销售总额3686亿人民币,是中国前10强的14倍。就市场占有率而言,%,%。相比而言,国内房地产开发商的不管在绝对规模,还是在相对规模而言,与成熟市场都还有较大差距。因此,我国房地行业的总体特征是:市场分布分散;区域间差异明显;已出现区域性寡头垄断。,规模大小对企业的生存发展,对整个行业的结构升级都非常关键。以房地产比较发达的香港为例,前九大房地产公司的规模总额占到整个香港房地产市场的80%以上,市场集中度较高,并且单个公司的市场规模也较大。2005年香港第一大房地产企业新鸿基的产值已经是大陆第一大房地产企业万科产值的几十倍。相比之下,大陆的房地产行业不仅单个企业的规模过小,且整体行业的资源也过于分散。如下图2所示,销售额(2003年数据)超过35亿的企业只占3%,超过20亿的也只有17%。可以说,我国房地产企业远没有达到行业的规模经济水平。说明我国房地产业还将经历一个不断整合、淘汰的过程。图2:,由于在商品的物理性能、销售服务、信息提供、消费者偏好等方面存在着差异,导致产品间存在不完全替代关系的状况。在市场经济中,企业参与市场竞争实际上是生产同种产品企业之间的产品竞争,竞争的关键在于产品的差异化。差异化的存在,可使企业赢得消费者的偏好、拥有较大的市场份额和市场占有率,以提高行业集中度。房地产产品的差异性主要表现在户型、工程质量、物业管理和其他公共服务以及价格行为等方面。由于我国房地行业还处在行业发展整合期,与国外成熟的房地行业相比还属于粗放型的产品开发。一是因为行业发展时间较短,缺乏成熟的开发经验;二是因为资金实力相对较弱,加上国内资本市场不健全,导致房地产企业受资金流动性影响非常大。这都在很大程度上抑制了我国房地行业的快速发展。我国各房地产企业的产品差异化的注意力更多放在房产价格上。如下图3所示,房