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中国房地产市场发展趋势、问题及对策
最近几年来,房地产行业可谓波澜壮阔,遭遇持续的宏观调控以及金融危机的多重打压,却又能于大厦将倾之际绝处逢生。房地产市场走向如何?房屋价格是升是降,普通民众及众多专家均一头雾水。本文试图从中国房地产市场现状出发,分析房地产市场的近期、中长期发展趋势,分析影响中国房地产市场发展的原因以及其中存在的问题,并探索解决这些问题的路径。

一、房地产市场现状概述及分析

(一) 市场现状概述

受调控政策和国际金融危机的影响,2008年我国房地产市场曾出现萎缩现象,但2009年我国房地产市场开始复苏,量价齐升。总体而言,市场状况可归纳为以下几个方面:

1、开发投资方面:据国家统计局的数据统计,2009年1-11月,,% ;其中,商品住宅完成投资人民币22,369亿元,% ,%。而房地产施工面积、新开工面积、竣工面积的增幅在15%-20%左右。

2008-2009年,我国房地产开发景气指数走势如下图所示意。


(来源:国家统计局网站)

2、销售方面:据国家统计局的数据统计,2009年1-11月,全方米,%。其中,%,%,%。而北京统计信息网发布的2009年3-11月北京市商品房住宅房和二手房销售的具体情况及数据如下图所示:

2009年3-11月商品房住宅销售情况
(数据来源:北京统计信息网)


此外,根据“我爱我家”房地产经纪公司公布的数据,2003—2009年北京市商品房及存量房销售情况统计如下:


从中可以看出,2009年二手房的交易量突飞猛进,不仅大大超过历年的指标,而且首次超过商品房新房交易量。

3、开发资金来源方面:据国家统计局的数据统计,2009年1-11月,我国房地产开发企业本年资金来源共人民币48,170亿元,%。其中,国内贷款人民币8,994亿元,%;利用外资人民币413亿元,%;企业自筹资金人民币15,909亿元,%;其他资金人民币22,854亿元,%。在其他资金中,定金及预收款人民币13,347亿元,%;个人按揭贷款人民币7,009亿元,%。

(二) 市场特点分析

以上关于房地产市场现状的数据和图表可以反映出2009年我国房地产市场发展具有以下特点:

1、市场发展呈“V型反转”。2009年我国宏观经济表现出了V型反转,房地产市场发展也形成V型反转态势。从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,这一年内,中国楼市由2008年的低迷期转变为繁荣期。形成这一态势的原因是多方面的:

1)国家宏观政策的支持。2008年底,国务院将房地产列入国家支柱产业行列,这加速了房地产走出低迷状态的步伐;

2)财政支持力度加大。国家4万亿投资计划主要投向“铁、公、基”建设项目,这写投资引发新城开发投资热潮,带动了房