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京汉科技大厦初步定位思路
(2005年01月15日)
商业地产
商业地产如果按行业分应为:
产权酒店、服务式公寓和写字楼
SHOPPING MALL、购物中心
主题商业街
物流及专业市场
社区商业的综合体
商业地产关注的问题
商业地产市场需求
开发商:套现、争取最大利润
长期稳定的租金收入
投资者:最大的投资回报
经营者:适宜的经营场所,获取可观的经营收入
消费者:一个适合自身消费或服务场所
社会:区域商业消费格局和区域发展
商业地产操作流程
市场定位、项目定位
商业业态、商品组合选择
功能区规划、布局
招商、招租、销售
项目开业、经营管理
初步工作重点
市场定位
——初步结论
项目定位
初步调查内容
写字楼
武汉写字楼总体市场的销售和租赁资讯;
初步调查了武昌中南商务中心写字楼和汉口建设大道、解放大道写字楼的经营状况;
与目前正从事武汉著名写字楼策划租赁的业内人士进行了沟通和交流;
与武汉高档写字楼物业管理公司的高层进行了沟通和交流。
商场
对项目周边的商业业态、人流、交通状况进行来了初步摸查;
对武昌中南商圈中商广场、世纪中商以及与项目的关系进行了初步调研;
对汉口武广商圈的武广、世贸、SOGO进行了初步调研;
对高档写字楼和高档精品商场结合的典型案例新世界进行了调研。
酒店
调查了武昌中南路、武珞路一带酒店的经营状况;
调查了武昌中南路一带与酒店经营相关的单位和写字楼。
初步工作思路
SWOT分析
发展定位
写字楼定位
功能设置
酒店定位
商业定位
项目分析
写字楼市场
商业市场
酒店市场
发展策略
汇报框架
项目分析
写字楼定位篇
商场定位篇
酒店定位篇
项目分析
区位价值
地块分析
项目分析
区位价值
区域中心:地处中南商贸圈,位于中南商贸圈的起点和龙头位置,是武昌区的中心
周边资源丰富:
商业:中商广场、中南商场、世纪中商等
写字楼:中商广场写字楼、世纪广场、省建行写字楼、华银大厦等
酒店:五月花酒店、白玫瑰酒店、洪山宾馆、湖北宾馆等
行政机构:省委、省政府及其他非市属行政机构
辐射区域资源:
武汉大学、华中科技大学、中科院武汉分院等为背景的科技教育区
武汉光谷科技产业区
金融机构:人民银行武汉分行、农业银行、交通银行、建设银行、光大银行等为主的湖北省金融区
周边有大量的居住区和居住人口
区域价值极高