金御华府营销推广策略.ppt

新港·马运路项目营销策略报告
中天·金御华府
营销&推广执行
上海臻道

想到就要做到,执行力是王道
一、赤峰房地产市场简析
调控持续深化,市场观望情绪浓重
一、宏观环境
◎ 8月底限购城市范围扩大,限购标准从严
◎提高首付比例,取消优惠利率
◎政府从严打击开发商囤积土地
◎政府强制推行销售公示制度
◎从紧的货币政策,对开发企业“釜底抽薪”
◎加速保障性住房建设
……皆成为一把把指向开发企业的“利剑”
结论:顺势而为,切忌逆水行舟,求稳大于求利,稳健循序
渐进的销售策略应成为主要手段
区域竞争激烈,杀处重围更是困难重重
二、区域市场分析
结论
◎本案处于区域内“唯我独尊、举足轻重”的市场地位
◎我们不是简单的建造住宅,我们是伟大的城市建筑师
气势磅礴的大盘营销时代来临
永业
广场
丰泽园小区
中昊尚品城
水榭花都C公馆
松山区
红山区
桥北区
新城区
赤峰四大板块,简评!
松山板块
下半年至明年推案量逐步上升,但丛整体规模性上无法与本案抗衡,但仍需在渠道与推广上加强。
桥北板块
新规划中板块,房地产开发尚未起步。
追赶松山尚待时日。
红山(板块)
区域发展较为成熟,开发量较小。
因其本地购房者的区域性,红山区很少有客户到松山区跨区购房。
新城板块(八块地)
规划与环境俱佳,产品较为高端,多为7000元~9000元,针对高端客群。与本案中低端可错开,构不成有效竞争。
二、区域市场分析
金御华府周边住宅典型个案分析
项目名称
总建面积
销售均价
客群情况
置业驱动因素
分析
永业广场
38万平米
5100-5300
周边购房者及乡镇购房者
配套、学区、
交通、投资
永业广场与我们小区相邻,但它主要是以商业为主,所以住宅与我们小区的竞争相对较弱。它的客户群体主要以投资者为主,而本小区主要以刚需为主,学区房。而两个小区的价格相差不多。
向阳小区
六组团
5300-6000
周边松山区购房者
地段、配套、
学区、商业
六组团与我们地段相比较好,周边紧临商业综合体,价格相对比我们高,
客群与我们小区基本相同,但风险性较大,期房两年至今才动工。
恒茂大厦
5000元
市区及周边乡镇购房者
地段、交通
恒茂大厦是一个17层的商住楼,四层以下是商业,其余以住宅为主,面积较大,客户群体也主要以投资和个体做生意人为主。价格与我们相差不多,但户型较差,地段配套比我们更具优势。
银河花园
基础价3398元/平米
周边购房者居多,周边拆迁户,中下层群体.
地段、学区、价格
银河花园虽与我们小区较近,但位置偏,暂时周边交通不方便,配套设施较少,但小区价位较低,在一定程度上弥补了地段配套不足的劣势。目前房源较少,下期房源开盘时间未定。
荷枫水岸
3100-3300
周边、乡镇客户,低价位购房者
地段、学区、交通
荷风水岸与我们都属于政府重点规划区,都具有发展潜力;但其是团购房,价格较低具有优势,但风险性较大,后期费用较高。相对来说配套设施跟不上,小区内部配套设施较少。
钓鱼台
3900—4300
周边乡镇客户,附近电厂员工及回迁客户。
学区、配套、
高性价比产品
钓鱼台与荷风水岸属于同一区域楼盘,钓鱼台愿为客户贷款做担保,并主要以回迁户为主,但地面是沙地,地基不稳。现剩余房源较少。配套较差。
水榭花都
5500以上
新城区周边购房者,事业单位,消费上层人员。
规模、配套、
地段。
水榭花都与我们都是赤峰大盘,内部配套设备齐全。地段上来讲在不同的区域各有优势,但现剩余房源较少,且均为大面积。而即将开盘的房源价格较高。可比性不高。
丰泽园
3800—4800
主要以周边的客户及乡镇购房诸
地段、规模、
交通
丰泽园与本小区属于同价位但不同区域的小区,相对规模较小,且周边人流量较大,治安较乱,环境嘈杂。
金御华府周边商业典型个案分析
项目名称
总建面积
销售均价
客群情况
置业驱动因素
分析
永业广场
待定
投资客,个体老板等
商业规模(商业综合体)
地段、配套
永业广场主要是打造商业综合体,可以说经营覆盖面多,是做集中式的商业,而我们小区做的是社区配套商业,可以说两个小区的商业是互补的。针对以自营为主的客户群体不同,但与投资群体的竞争相对较大。
恒茂大厦
25000
--4200
市区及周边的个体
地段、交通
恒茂大厦一层商业,二至四层为写字楼,商业竞争性较小,因其主要为内街商业,客户群体较少,但紧临永业广场。与周边商业形成商业街。但价格相对较高。
丰泽园
一拖二18000
新老城交汇处商业群体及投资客
地段、交通
丰泽园商业是属于新老城区交汇处,