万科东方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告.ppt

万科东方尊峪
商业裙楼营销思路
市场及项目分析
项目定位
营销策略
目录

指标
2005
2006
2007
GDP(亿元)



固定资产投资(亿元)



CPI(上年100)



三产比重
::
::
::49
主要经济指标
经济高速发展;
固定资产投资稳步增长,第三产业飞速发展,其中交通运输、仓储及邮电通讯业投资增长最快;
处于由工业化向后工业化迈进阶段;
稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑;

推进住房保障政策的关键之年
——保障性住房对商品房市场形成冲击
货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局
——使房地产资金链从紧
落实和完善现有政策仍是今年主旋律
——挤压房地产泡沫,规范市场行为
土地市场清理整顿强度进一步加大
——囤地成本增加,增加房产供应
2007年宏观调控效果明显,2008年银根紧缩和宏观政策的进一步落实必然使得市场规范化。
罗湖区商圈分布
大剧院-华润商圈,以万象城、书城为代表,拥有成熟的商业设施和配套设施。
国贸-人民南商圈,深圳档次最高的商业中心区
罗湖-火车站商圈,罗湖商业城为代表,港人集聚地
四大商圈由地铁串联,业态齐全;
商业辐射深圳乃至珠三角;
历史悠久,发展成熟;
受核心商圈影响,罗湖新入市裙楼商业基本是社区配套商业
老街-东门商圈,深圳历史最为悠久的商圈也是罗湖的核心
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住宅市场现状
成交面积整体上呈逐步下滑趋势;
成交价格在08年2月前无明显变化,在08年3、4月份下降趋势明显;
投资性市场让位于理性需求市场,观望气氛浓厚;
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商业地产市场现状
深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积
深圳市历年商服用地占土地总供应情况
商服用地供应逐年减少;
商业用房的施工高峰期集中在两年前,新开工面积上涨有限。由此推理,现在的商服物业尤其是关内的新增商业供应不多;
投资者在关内投资商业物业可选择性相对较少;
社区商业已成近两年投资热点。
社区商业存在一定的投资群体

商业地产市场现状
商业物业成交价格呈上升趋势;
各年价格上浮相差不大,呈稳定上升趋势;
成交量呈先增后降趋势,但降幅不大;
今年商业地产的成交价格不会出现明显下跌;
估计成交量降幅不大;
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08年商铺投资热点区域分析
前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一;
西部通道的开通,为前海片区注入了新的活力;
新规划的出炉,意味着前海区域拥有更高的起点;
深南大道与宝安大道的连接、将建成通车的广深沿江高速公路等利好。
宝安中心区处珠三角地区“穗-深-港”黄金走廊上的重要节点;
地铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高速、大铲湾港口、深圳机场等交通网络发达。
是未来深圳两大中心区之一的重要组成部分。
楼盘分布,下同
宝安中心区:地缘优势、交通枢纽地带和逐步升级的区域功能成为投资的主要支撑点。
前海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高素质人才的不断进驻成为投资的支撑点
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龙岗中心城是重要的城市次中心之一,是全区行政、金融、商贸、信息和文体中心;
深惠公路的拓宽以及清平高速、南坪快速通车和地铁3号线的正式动工等,使龙岗片区彰显出极大的活力;
前海湾中心区的重要组成部分;
深圳唯一的滨海国际门户;
港人置业后海一时成为热点;
龙岗中心城:区域核心、交通的快速发展和大运会的申办成为投资的主要支撑点。
前海湾片区:人文气息与自然资源并重,西部通道的开通使其成为投资热点。
08年商铺投资热点区域分析