万科兰乔圣菲前期营销总结及三期销售策略方案.ppt

兰乔圣菲三期销售策略及近期工作安排
汇报提纲
一、市场分析
二、重点个案研究
三、兰乔圣菲优劣势分析
四、客源定位
五、营销推广建议
六、产品分析及销售价格
七、销售计划安排
市场分析
05年1月-06年4月住宅供求分析
1. 网上房地产显示,住宅可售面积为1023万平方米,可售套数为79203套。2. 05年11月以来供应量的缩减,市场呈现供不应求状,但4月供应量上升后,供求即发 生逆转,呈供大于求状。
数据来源:中国房地产决策咨询系统

产品类型
供应套数(套)
成交套数(套)
余量(套)
独栋别墅
5695
4578
1383
数据来源:中国房地产决策咨询系统
06、07年别墅产品新增量预计将突破200万平方米
注:包括联体别墅
数据来源:中国房地产决策咨询系统
区域
时间
闵行
青浦
松江
浦东
南汇
其他
成交比例较高楼盘
楼盘名称
成交套数
成交价格
06-1
14
18
11
28
15
0
御翠园
9
37704
大豪山林别墅
11
11333
06-2
25
7
13
16
9
0
中房森林别墅
14
22048
东恒豪园
5
11618
06-3
22
18
11
29
13
0
白金瀚宫
7
17295
圣堡别墅
7
12984
06-4
30
62
20
14
14
9
圣堡别墅
29
13950
好世麒麟园
21
14329
06-5
14
37
10
15
3
1
恒联名人世家
20
15770
好世麒麟园
7
13886
2006年独栋别墅月成交区域分析
1. 别墅成交集中五大区域,浦东、青浦成交量最高2. 青浦圣堡、恒联名人世家4、5月成交活跃3. 交通、价格、花园面积成为客户购买别墅首选因素
数据来源:中国房地产决策咨询系统
成交价格
(元/平米)
时间
10000-14900
15000-19900
20000以上
2006-1
35
20
37
2006-2
32
9
30
2006-3
40
28
25
2006-4
97
28
38
2006-5
31
36
13
2006年独栋别墅月成交价格段分析
1、2月低价产品、高价产品成交量高 3-5月低端价格别墅成交量急剧上升 价格成为近期客户购买着重考量点
数据来源:中国房地产决策咨询系统
华漕别墅在售及未来供应量
产品类型
供应(套)
成交(套)
余量(套)
未来供应(套)
西郊庄园
88
25
36
四期联排
上海年华
46
17
29
——
林茵湖畔
114
109
5
315
红郡
——
——
——
238
合计
248
151
70
149
独栋别墅竞争压力较小 区域存在联排别墅争夺客源状况
数据来源:中国房地产决策咨询系统
市场总结
需求量有所上升,市场有所回暖,但存量仍然较大,总体走势并不乐观
全市独栋别墅仍有1300套余量,05年4月至今月成交维持在200套以内;成交量偏小,独栋别墅销售存在压力
近期青浦区域独栋别墅成交活跃,交通、价格成为其主要卖点
区域内独栋别墅竞争压力小,但竞争放大至青浦区大西郊区域
区域内联排别墅供应量加大,价格达到15000元/平方米,拉升区域价格