万科未来主流市场划分及产品体系培训课件.ppt

万科未来主流市场划分及产品体系
客户
土地
产品
产品品类部陈蔚文
11/10/2017
1
1 市场
2007 城镇人口 6亿人 2亿户
每年增量 1300万人左右 500万户
97年到06年,累计竣工26亿平方米,累计销售25亿平方米
2 结构
商品房市场
出租市场
保障市场
最低收入家庭(廉租房)
低收入家庭(经济适用房)
最高收入家庭
高收入家庭
中等收入家庭
夹心家庭
%
%
49%
%
%
主流市场
支付能力
TOP市场
价值观驱动
生命周期驱动
支付能力驱动
2万
4万
15万
30万
3 生命周期驱动的主流市场
青年之家
(单身,立足)
青年之家
(单身,立业)
青年之家
(丁克,成家)
青年持家
(父母同住)
小太阳
(小孩出生)
孩子三代
(双向照顾)
后小太阳
(小孩长大)
青年三代
(变老)
中年之家
(长大)
老年二代
(变老)
活跃空巢
22-24岁
25-29岁
30-34岁
35-50岁
45-55岁
55岁以上
购房
换房1
换房2
换房3
换房1:增加家庭核心,如小孩出生、父母需要同住带来家庭结构变化
换房2:增加家庭核心,如父母需要同住、孩子长大需要独立空间带来家庭结构变化
换房3:减少家庭核心,生活方式改变带来的换房需求
单亲
(夫妻离异)
首次置业
首次改善
再次改善
安享晚年
4 产品体系规划: 客户+产品
单核心
双核心
多核心
多房
二房
一房
1A
1B
1C
2A
2B
3A
3B
D
4 产品体系规划: + 土地
首次改善
主流市场
首次置业
再次改善
活跃空巢
细分
土地
客户
产品
G3/T1
G3/T1
G2/C
G2/C/T2
空巢
1A、
1B、
1C
2A、2B
3A、3B
D
5 产品体系规划:跟品类对应关系
22-24
25-29
30-34
35-50
45-55
55以上
青年之家1
青年之家1
小太阳
丁克
青年持家
后小太阳
孩子三代
中年之家
青年三代
活跃空巢
TOP市场
支付能力
低
中
高
TOP
年龄
G3
T1
C
G2
T2
22-24
25-29
30-34
35-50
45-55
55以上
青年之家1
小太阳
丁克
青年持家
后小太阳
孩子三代
中年之家
青年三代
活跃空巢
TOP市场
支付能力
低
中
高
TOP
年龄
青年之家1
5 产品体系规划:跟客户对应关系
1A
1B
1C
2A
2B
3A
3B
D
1A
1B
1C
2A
2B
3A
3B
D
【产品研发思路】产品核心价值超越客户期盼
发展大道