房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整.doc

房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整
房地产开发企业的经营,具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此,其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业,也不同于一般的工商企业,它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体的综合性服务产业部门。这种行业特点决定了房地产企业会计处理与所得税处理的复杂性。税法与新企业会计制度是房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整的重要依据,此外在国税发[2003]83号文(《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》)基础上出台的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号),对进行该项业务操作有重要指导作用。
一、视同销售行为的确认
按照会计准则的规定,企业销售商品确认收入的实现,应当同时满足下列条件:(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;(3)收入的金额能够可靠计量;(4)相关经济利益很可能流入企业;(5)相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。税法规定的八种视同销售行为都属于增值税的征税范围,但由于在销售收入确认上的差异,导致所得税的计算方法不一样,可以将其分为应税销售类和会计销售类进行会计处理。应税销售类包括四种视同销售行为:(1)将自产或委托加工的货物用于非应税项目;(2)将自产、委托加工或购买的货物作为投资,提供给其他单位或个体经营者;(3)将自产、委托加工的货物用于集体福利;(4)将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。企业发生以上四种应税销售行为时,是一种内部结转关系,不存在销售行为,不符合销售成立的标志,企业不会由于发生上述行为而增加现金流量,也不会增加企业的营业利润。因此,会计上不作销售处理,而按成本结转,但按税法规定,视同销售行为应计算并交纳各种税费。会计销售类也包括四种视同销售行为:(1)将货物交付他人代销;(2)销售代销货物;(3)将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者;(4)将自产、委托加工的货物用于个人消费。企业发生上述四种会计销售行为时,会计上作销售处理,计算销售收入,并按税法规定交纳增值税。
根据国家税务总局《通知》的规定,房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入:(1)将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;(2)将开发产品转作经营性资产;(3)将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;(4)以开发产品抵偿债务;(5)以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。而开发产品是否转出企业对业务处理有重要影响,根据这个标准上述五种情况可以分为两类视同销售行为:将开发产品转出企业的视同销售行为与开发产品不转出企业的视同销售行为。对于第一类视同销售行为,企业按开发产品的账面成本作为取得资产的入账价值,或用于清偿债务、或列入有关成本费用及其他项目支出,并将其视同销售,按确认的收入扣减开发产品账面成本后的余额并入应纳税所得额。但对开发产品不转出企业的行为,按确定的收入进行所得税处理。
二视是销售行为收入的确认
按照《通知》的规定,视同销售行为收入确认的方法和顺序为:(1)按本企业近期或本年度最近月份同类