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论农村宅基地使用权流转制度
【文章摘要】
目前,我国法律只允许宅基地使用权在集体组织内部流转,未能充分发挥宅基地的价值。本文通过对实践中出现的宅基地大量闲置、宅基地使用权隐性流转等问题的研究,揭示了宅基地使用权流转制度在实际运行中存在的问题,进而提出了宅基地使用权流转制度的完善建议,以期促进我国宅基地使用权流转制度的改革。
【关键词】
宅基地使用权;流转;完善
1 农村宅基地使用权流转概述

我国现有法律并没有对“宅基地使用权流转”进行清晰的界定,王利明教授认为,宅基地使用权流转,就是指宅基地使用权人依法将宅基地使用权以法律允许的方式转让给他人,使其主体发生变化的民事行为。

首先,我国立法规定房屋所有权和土地使用权作为两种不同的财产权利,在确认归属、转让时应分别登记,但房屋占用的土地使用权与房屋所有权应“合一流转”,即通说的“地随房走”。其次,宅基地使用权的流转在实务操作中有多种方式,例如在转让房屋时,根据上述“地随房走
”的规则,宅基地使用权主体就转移到新的房屋所有人身上。另外,房屋出租、买卖、抵押权实现等也可以导致宅基地使用权发生流转。
2 农村宅基地使用权流转制度存在的问题
农村宅基地缺乏合理的规划,房子选址具有相当程度的任意性,这直接导致宅基地分布凌乱。另外,由于地区发展不平衡,大批农村人口转移到城市寻求机会,宅基地闲置现象相当严重,出现大量“空心村”,造成土地资源浪费。我国法律对宅基地使用权流转限制非常严格,但在经济发达地区城村交界处,宅基地市场需求巨大,供需矛盾的存在,必然催生宅基地使用权隐性交易市场,随着城市化进程的加快,宅基地隐形市场的范围也将扩大,例如农民在买卖房屋时,可能为了逃避有关部门的管理,而不去办理过户手续。或者在一村申请取得宅基地后,待修建好房屋并卖出后,又通过结婚等手段把户口迁到别的村集体,再次提出宅基地申请。隐性宅基地使用权市场不仅侵害了集体对宅基地流转的收益权而且这种地下交易行为给政府的监管带来困难。
3 对农村宅基地流转制度的完善建议

根据我国现行法律的相关规定,宅基地使用权主体仅限为集体经济组织成员即农村居民。但从我国目前的流转市场来看,主要分为:本集体成员之间的流转和包括城市居民在内的集体以外其他成员的流转。对此我们应根据不同的情况,逐步放开。
对于同一集体组织,我国目前的法律虽然作了限制性规定,即“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
”但在实际操作中对内部成员间的流转却持默许态度。对于村民因搬迁、结婚等原因而引起的本集体与外集体村民间跨越地域性的宅基地使用权流转,理论上来说,是应当被允许的。
对于城市居民,目前存在的主要争议在于城市居民能否成为宅基地使用权的合法主体。我国宅基地使用权制度立法之时,将宅基地使用权主体确定为集体经济组织成员,主要是考虑到当时我国社保制度十分落后,农民主要依靠土地生存的现状,但是,随着农民生活水平的逐步提高,限制宅基地使用权流转不仅不能再为农民提供制度保障,反而阻碍活跃高效的宅基地流转市场的形成,使宅基地的真正价值难以在市场中充分体现,损害原宅基地使用权人的利益。所以在农村使用权人自愿且不破坏宅基地使用功