中原万科第五园三期营销整合案.ppt

【经典的继承与背叛】
第五园三期营销整合案
2006年4月
2
项目解析
3
营销策略
1
竞争分析
——宏观·区域·项目
——回顾·理解·演绎
整体策略
推广思路
价格建议
满意度专题
未来的竞争:
时机的竞争
眼球的竞争
客户壁垒的竞争
谁用最快的时间
吸引客户
并维护好
谁就是胜利者
清晰界定竞争的本质,才能指引未来营销的策略与实施
06年市场走势
坂雪岗区域竞争如何?
第五园竞争格局如何?
我们如何突破?
竞争分析
4
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
罗湖区
批售面积







销售面积







福田
批售面积






88
销售面积







南山区
批售面积







销售面积







盐田区
批售面积







销售面积







宝安区
批售面积







销售面积







龙岗区
批售面积







销售面积







数据来源:深圳中原深港研究中心
历年批售/销售面积
05年总销售面积达901万,关内客户关外置业趋势增强,宝安、龙岗销售面积快速增长,占50%份额。
预计06年住宅总供应面积有望达到880万平方米,较05年,增长幅度有望超过20%,其中宝安、龙岗供应量超过60%。
06年供应量增大,城市化扩张下,宝安龙岗继续成为关注焦点!
“房荒”“地荒”令价格持续上扬
06年一季度成交均价8126元/平,%,房价继续飙升!
市场受供需的不平衡等因素刺激,成交价格一路上扬,05年同比上涨15%。
04、05 年各区二手房成交面积对比表
区域
成交面积(万平方米)
2004
2005(预计)
增长
罗湖区


-%
福田区


%
南山区


%
盐田区


-%
宝安区


%
龙岗区


%
全市

790
%
注:04 年数据来源于深圳房地产年鉴,
05 年数据来源于中原成交及市场份额估算
2005年二手市场总成交790万平方米,增幅达15%。
二手市场与一手市场抗衡,紧跟一手成交量,承接力强
06年一季度,,同比上涨26%,,占全市总交易面积的71%。
机会还是危机?
政策层面
开发商层面
客户层面
,深八条等政府“组合拳”(扩大供给、严格开发、规范销售),旨在抑制房价和投机行为,促进楼市向健康良性发展!
关内土地稀缺,开发商惜售心理,价格行情见涨。
炒风盛行;用家出现“恐高”心理强行入市;转二手市场。
06风云预测:
紧缩性政策,无碍市场的持续升温,06大势仍显乐观。
06年市场走势如何?
坂雪岗区域竞争如何?
第五园竞争格局如何?
我们如何突破?
* Footnote
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