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房地产
一、房地产的涵义、特点及分类
一)房地产的涵义
二)房地产的特点
三)房地产分类
一)房地产的涵义
房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物,是实物、权益和区位三者的结合体。
1、土地、建筑物和其他土地定着物的含义
1)土地的含义
是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
2)建筑物的含义
是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,包括房屋和构筑物两大类。
3)其他土地定着物的含义
也称其他地上定着物,是建筑物以外的土地定着物,是指固定在土地或建筑物上。例如,为了提高土地或建筑物的使用价值或功能,埋设在地下的管线、设施,建造在地上的围墙、假山、水池,种植在地上的树木、花草等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。
说明:由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的构成或附属部分,因此,通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。
2、房地产实物、权益和区位的含义
1)房地产实物的含义
是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体的组合完成的功能以及外观等方面。
2) 房地产权益的含义
是房地产中无形的、不可触摸的部分,是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。房地产权益以房地产权利为基础。例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权等。
3)房地产区位的含义
是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。
3、房地产、不动产、物业等概念的区别
“不动产”、“房地产”、“物业”在英语中都可表达为Real Estate 和Real Property。前者主要是实体财产,后者具体指实体财产及其附带的各种权益。这三个概念又有区别:
不动产是相对于动产而言,是指包括房屋在内的一切与土地相联结的财产,其外延要广于我们所用的房地产,如林木、鱼池等。
物业一般是指单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割,某住宅单元可作为一个物业,办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业。
说明:1)中国内地、法国、日本、意大利以及中国台湾地区将房地产称为不动产;
2)中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。
二)房地产的特点
从房地产估价和把握房地产价值的角度来看,房地产的特点主要有以下十个:
1、不可移动性(又称位置固定性)
2、独一无二性 
3、寿命长久性
4、供给有限性
5、价值量大
6、用途多样性
7、相互影响性
8、易受限制性
9、流动性差(也称难以变现)
10、保值增值性
说明:房地产包括土地和建筑物,其中土地是大自然的产物,是永存的;建筑物为人工所建造,它固定在土地之上。因此,房地产的特性主要取决于土地的特性,是以土地的特性为基础的。
1、不可移动性(又称位置固定性)
房地产的不可移动性,
房地产市场是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场),
房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的,在不同地区之间可能不同,甚至其变动是反方向的。
房地产的不可移动性,派生出了其独一无二性,可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样,但由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观的不同,这两宗房地产实质上也是不相同的。
值得指出的是,房地产尽管有独一无二特性,但一些房地产之间仍然具有一定程度的替代性。
2、独一无二性
房地产寿命长久性
但从具体占用者的角度来看,土地在有些情况下是有寿命的,特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。

对此点的认识在房地产估价上具有重要意义,如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产,可能由于土地使用年限较短而价值很低。
3、寿命长久性