资料：房地产私募基金.doc

我国房地产私募基金出现的必然性
1. 房地产私募基金特征
房地产私募基金的出现丰富了我国的房地产金融市场,为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会;它将社会上闲散民间资本聚集起来,形成资金规模优势,通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理,分散投资风险。
房地产私募基金投资到房地产项目中去,可以优化被投资企业的项目融资结构,满足行业内日益增长的多样化融资需求。由于房地产私募基金主要投向优势企业的盈利状况好的项目,客观上促进了有限资源的优化配置,十分有利于那些拥有好项目的优秀中小房地产企业发展壮大。
由于房地产私募基金投资人相对少,投资人可以与基金管理者直接交流,便于及时了解基金运营状况,基金投资运营过程具有很高的透明度。投资人对投资项目有更多选择权,有机会对基金的重大决策发表自己的意见。基金投资人不直接参与基金的商业运营,而是委托基金管理人管理基金的日常事务和委托基金托管人对资金使用进行监管。基金由专家队伍运营,能最大限度的保障资金安全,实现房地产行业投资者较高投资回报率。
2. 我国房地产私募基金
为了脱离融资困境,房地产私募基金的融资模式已被我国越来越多的开发商和投资者所采用。房地产私募基金的出现不仅能够解决房地产资本市场融资难的问题,还能满足人们对房地产行业高收益的投资需求。
2007年6月1日起施行的《中华人民共和国合伙企业法》,为中国本土有限合伙型基金的成立和运作提供了法律依据。2008年12月《国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见》的(十九)是:加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域,吸引更多社会资金参与政府鼓励项目,特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法,完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策,促进股权投资基金行业规范健康发展。2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务,包括“加快推进政策性金融机构改革,启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。”
我国的房地产私募基金市场虽然刚开始起步,但随着我国资本市场的完善,未来房地产私募基金的发展不可限量。清华房地产总裁商会近年来在该领域进行了不断的探索和实践,相继有商会成员成立华房联合、华房天津、重庆华房和华房天津多支房地产私募股权基金。国内房地产私募股权基金呈现出一派繁荣的景象。在国家层面上,央行、证监会、银监会和各地方政府的高层也开始越来越重视活跃的私募基金,纷纷出台了规范政策。房地产私募股权基金在我国的蓬勃发展的大趋势是必然的。
正在运作的已近10只房地产私募基金时代来了?
“一直以来,房地产市场的供给持续偏紧,而需求却十分旺盛;有扩张战略的房地产商很缺钱,但社会上的炒房资金依旧泛滥。如果能将大部分炒房资金从楼市引导至开发领域,那么,房地产市场有望化解供需严重失衡的痼疾。”一位房地产业资深人士表示。
今年开始,相继有房企尝试设立外币私募基金,服务于自身的项目开发;而部分熟悉地产运营的业内人士也开始创设人民币基金,专门投资于商办物业的“资产精装修”。据中国证券报不完全统计,目前,正在运作的房地产私募基金已近10只。
受楼市调控影响,主流融资渠道正逐步向房地产业收紧,着力持续经营的房企急需通过“金融创新”,缓解开发资金饥渴。而在整体流动性充裕的背景下,大量社会资本也需要寻找投资出口。业内预计,今后,内外币房地产私募基金将是房地产业融资的重要方向,而一些炒房团或许就此解散,变身为地产基金的有限合伙人。
房企相继试水
“近期,开发商直接组建的基金公司、PE(私募股权投资)领域扩展而来的人民币基金以及地产或金融高管的创业型基金日益增多,他们的融资渠道主要有三类:私募、私人银行平台、代理公司理财渠道。其中,各大房企设立的私募基金受到的关注较多。”高和投资董事长苏鑫对中国证券报记者表示。
9月11日,荣盛发展(002146)公布了涉足基金业的计划。公司拟与自然人章华共同投资设立荣盛泰发(北京)投资基金管理有限公司。荣盛泰发的业务主要针对荣盛发展及其他优质地产项目发行房地产投资基金,荣盛泰发按比例收取管理费用。荣盛发展以现金方式出资2850万元。
此前,金地、复地等一线房企均已开始试水基金业。历经几年探索,金地集团(600383)在房地产金融方面的业务已初具规模。全面负责金地集团金融业务的稳盛投资管理有限公司于2009年在香港成立,由金地全资持有。稳盛投资目前的业务包括与瑞银集团共同募集的瑞银金地中国房地产开发美元基金、与平安信托合作的100亿元投资计划;此外,稳盛投资还在筹划成立人民币基金。
“除住宅开发项目投资外,地产私募基金也会涉足商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色智能建筑领域未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等,这些基金可以成为综合的股权投