农村产权流转交易对策建议.doc

农村产权流转交易对策建议摘要党的十八届三中全会对深化农村产权制度改革作出了全面部署。但受现行法律和政策限制,我国农村产权还难以合法流转,闲置的农村住房及撂荒的土地日益增多,导致农村尤其是西部欠发达地区的农村出现大量“空心村”。农村产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈,大胆进行制度创新,以此赋予农村和农民完整明晰的产权,逐步实现农村产权的自由流转。关键词农业经济产权流转产权制度作者简介:袁斌,西华师范大学马克思主义学院马克思主义中国化专业研究生。中图分类号::A文章编号:1009-0592(2015)02-207-02 本文研究的案例城市Z市,是我国西部一个欠发达人口大市、农业大市,2013年该市总人口760万,%,具有一定典型性和代表性。调研发现,Z市自2012年启动统筹城乡改革试点,实践发现推进农村产权制度改革仍面临产权不明晰、资源难盘活、政策难突破、体系不健全等问题,导致农村产权流转交易数量少、推进难。一、农村产权流转交易现状(一)农村资源长期低效利用一是土地大量撂荒。截至去年,,占耕地总面积的20%;,%。其中,因举家外出务工而撂荒的比重最大,%;其次是劳动力缺乏导致,%。二是房屋大量闲置。从农村宅基地利用情况看,农房空置较多与“一户多宅”并存。如下表所示,调查的4个村农房平均空置率达11%,约5%的农户在农村拥有两处以上的宅基地。其中,在城买房和农房空置成正比,如D村,因地处远郊,基础设施落后,生活诸多不便,多达27%的人举家外出务工,在城买房者达23%,房屋空置率达17%,而房屋流转量为0。(二)农民产权退出意愿较低调查发现仅有中远郊村的少数村民愿意有偿退出承包地、宅基地,近郊村没有村民愿意退出。在农村房屋自主流转方面,仅有B村因新农村综合体建设打造旅游业,房屋进行了整村流转,其余调查村基本无流转发生。调查发现,大部分村民仍然将土地作为生活保障的“最后一根稻草”,而且对于近郊区尤其是已经纳入城市规划区内的村民来讲,对征地拆迁抱有很高期望,导致农民不愿退出承包地等财产权益。(三)产权交易质量不高据调查,Z市仅部分区县建立了农村产权流转交易服务中心。以B村为例,该村建立了农村产权流转交易服务站,但大多仅为挂牌,没有实际运作。当前农村产权主要存在转包、转让、入股、合作、互换等流转形式,以及租赁、抵押、拍卖等交易形式。但就全市来看,农村产权交易中介组织极为缺乏,一般都是通过政府招商引资找业主,然后再找农户协商的办法转让土地等产权,除产业基础较好、连片规模较大的地方外,多数没有建立起为业主和农民服务的流转中介服务组织;加之乡镇机构改革后,农经管理机构撤销,以农村承包合同管理为重要内容的农经管理职能并入乡镇政府职能,而乡镇缺乏专业管理人员,导致当前Z市农村产权流转交易总体上还是以自发状态为主,主要表现在农民自发多,有组织的少;口头协议多,书面协议少;小面积多,整村整社和整乡推进少。目前,Z市土地流转交易仅占土地总量的20%。二、农村产权流转交易面临的难题与制约因素(一)农村产权权属不明晰农村产权长期以来存在定位不准与权属界定模糊的问题,导致确权颁证以及产权流转交易困难重