划拨土地使用权价格评估.ppt

划拨土地使用权价格评估主讲人:朱道林划拨土地使用权价格的提出划拨土地使用权广泛存在国有企业所使用的土地城市旧城区的土地待开发的国有土地划拨土地使用权是否存在价格国企改制中财务处理的困难价格与权利对应因此:“无偿”不代表无价,无偿仅指国家(政府)无偿,而用地者实际是支付了代价从成本价格论的角度,用地者因取得划拨土地使用权客观上形成了其价格为合理体现客观经济关系,有必要显化划拨土地使用权的经济价值什么是划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权——55号令第43条是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权——划拨土地使用权管理暂行规定土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。——《城市房地产管理法》第22条与出让土地使用权的区别年期限制不同处置权利不同成本构成不同划拨土地使用权的交易国有企业改制划拨土地使用权流转一般属于隐形交易流转拆迁搬迁如污染扰民企业搬迁、旧城区“退二进三”等置换包括土地置换和资产置换收购储备抵押划拨土地使用权价格划拨土地使用权是否有价格?有偿、无偿、低偿的关系无偿是否表示无价理论的思考政策依据关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知(国土资发[2001]44号)为支持和促进企业改革,企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计入企业资产划拨土地经批准可以转让,划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益划拨土地使用权价格内涵什么是划拨土地使用权价格?价格与实物的关系价格与产权的关系交易过程中的经济关系“划拨土地的平均取得和开发成本”与出让土地使用权价格的区别土地价格=出让金+配套费+征地拆迁补偿关于土地价格内涵与承租土地使用权价格的关系划拨土地使用权价格评估评估依据:城镇土地估价规程评估思路正算法直接根据“平均取得和开发成本”进行评估计算评估方法成本逼近法倒算法先评估出让土地使用权价格,再根据划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的区别,倒算出划拨土地使用权价格评估方法利用市场比较、收益还原、假设开发、基准地价修正等方法评估出让土地使用权价格利用出让土地使用权价格计算划拨土地使用权价格案例分析TheEnd土地国家新用地者原用地者农民集体新用地者出让土地使用权有偿划拨土地使用权无偿划拨土地使用权无偿出让土地使用权有偿征地补偿费征地补偿费拆迁补偿费国有企业改制政策依据国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定(1998年8号令)划拨土地处置方式国有土地使用权出让国有土地租赁国家以土地使用权作价出资(入股)保留划拨用地方式