划拨土地使用权价格评估.ppt

划拨土地使用权价格评估划拨土地使用权价格评估主讲人:朱道林划拨土地使用权价格的提出划拨土地使用权价格的提出?划拨土地使用权广泛存在–国有企业所使用的土地–城市旧城区的土地–待开发的国有土地?划拨土地使用权是否存在价格–国企改制中财务处理的困难–价格与权利对应–因此:1.“无偿”不代表无价,无偿仅指国家(政府)无偿,,,有必要显化划拨土地使用权的经济价值?什么是划拨土地使用权–是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权——55号令第43条–是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权——划拨土地使用权管理暂行规定–土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。——《城市房地产管理法》第22条?与出让土地使用权的区别–年期限制不同–处置权利不同–??如污染扰民企业搬迁、旧城区“退二进三”??划拨土地使用权是否有价格?–有偿、无偿、低偿的关系–无偿是否表示无价?理论的思考?政策依据–关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知(国土资发[2001]44号)?为支持和促进企业改革,企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计入企业资产?划拨土地经批准可以转让,划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益划拨土地使用权价格内涵划拨土地使用权价格内涵?什么是划拨土地使用权价格?–价格与实物的关系–价格与产权的关系–交易过程中的经济关系–“划拨土地的平均取得和开发成本”?与出让土地使用权价格的区别–土地价格=出让金+配套费+征地拆迁补偿?关于土地价格内涵?与承租土地使用权价格的关系划拨土地使用权价格评估划拨土地使用权价格评估?评估依据:城镇土地估价规程?评估思路–正算法?直接根据“平均取得和开发成本”进行评估计算?评估方法–成本逼近法–倒算法?先评估出让土地使用权价格,再根据划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的区别,倒算出划拨土地使用权价格?、收益还原、假设开发、?案例分析The EndThe End土地国家新用地者原用地者农民集体新用地者出让土地使用权有偿划拨土地使用权无偿划拨土地使用权无偿出让土地使用权有偿征地补偿费征地补偿费拆迁补偿费国有企业改制国有企业改制?政策依据–国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定(1998年8号令)?划拨土地处置方式–国有土地使用权出让–国有土地租赁–国家以土地使用权作价出资(入股)–保留划拨用地方式