2011楼市PEST分析及苏安商业中心SWOT分析.ppt

2011楼市PEST分析苏安商业中心SWOT分析
新国四条及细化
1·对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%。
2·对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,。
3·加快研究制定合理引导个人住房消费,调节个人房产收益的有关税收政策。
4·对捂盘惜售、限制土地的房企,限购土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,不得发放新开发项目贷款。
结合以上种种,我们发现当前调控政策主要针对于住宅类开发企业,商业地产特别是持有型的商业地产收到的影响会较小,公司的现金流也比较宽裕。
个人观点:虽然典型城市成交持续低位,一线城市房价明显松动。调控最大的可能性仍在于,一大部分的资金量流向二三线城市。
从国家宏观调控对于住宅投资需求的遏制,我们可以预见有很大的一部分资金将流入商铺市场。
相关信息:
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但是我们需要看到的是政策可能所带来的一部分负面效应:
前面所说到的,因为一线城市遭到相当大的调控,致使一部分资金量流入二三线城市,举个例子,一千个亿,可能在一线城市可能起不到作用,但一千多个亿可以进入十多个二线甚至是三四线,完全可以当地的房地产市场搞乱。
所以,该政策只是暂时性的遏制。而不是可以作为长久的一条政策,
综上所述,短期内住宅受到强力的打压,很难有所建树,但对于市场仍有一定影响力。商业地产此时应把握时机有所建树。
经济增速回稳向好,CPI仍处高位
GDP、固定资产投资、消费、工业增加值等主要经济指标均出现不同程度的增幅回升,反映出我国宏观经济增速高位回稳态势基本确立。虽然12月CPI小幅回落,但依然处于高位运行态势。在物价持续高位,信贷投放节奏依然过快,市场流动性充裕,通胀预期不减反增的态势下,迫使央行年内第二次加息以及新年第一次提高存款准备金率。切实贯彻中央经济会议提出的稳健货币政策,加速回归稳健。未来央行还将继续频繁使用紧缩性组合拳来调控,稳定物价上涨和管理通胀仍是当前和今后一段时期的核心首要任务。
——节选自克而瑞公司报告
中部现状与预期信心倒挂,东部现状满意度较低
根据克而瑞的调研报告指出,自2010年第四季度起,消费者信心指数持续走低。
对于区域现状的满意度,中部满意度高于东部地区。原因在于东部是全国住宅均价较高的区域,过高的价格令购房者承受压力较大;而中西部区域相比而言均价要低许多,而从收入水平来看,虽然东部区域的收入较高,但其与中西部区域之间的差距,远不及市场价格上的差异来得大,而市场价格的差异直接导致了三地购房者对市场现状满意度的不同。
从预期指数角度来看,中部区域虽然现状满意度较高,但其预期信心出现倒挂,购房者对于未来房地产市场的信心存有疑虑。而东部和西部区域均能保持预期指数高于现状满意度指数,其中东部区域的预期-现状差值最大,也表现出购房者对后期的良好信心预期。西部区域作为国家重点建设区域,受到的关注较多,同时当地房价也较东部和中部趋于更为合理,使得西部区域的购房者对未来预期有着良好的信心。
商业地产的春天还是泡沫伊始
二三线城市的住宅市场
但是二三线城市存在一个发展时间和期望值的差异。
投资方向
一线城市的商业地产市场
泡沫何时出现?风险随之而来
苏安商业中心分析
需要警惕的商业地产泡沫
商业地产“供过于求”不是新鲜事。早在2009年全球金融危机肇始,国内的商业地产供求关系便已现尴尬。2009年初,几乎所有地产机构的数据都认为北京、上海、广州等一线城市的商业地产超过了需求量。那时,北京甲级写字楼和商铺的空置率已经出现明显增加。随着经济的复苏,一线城市的商业地产空置率在2010年才得到好转。
以北京为例,未来2~3年内各类商业地产项目将出现集中爆发供应。“目前大量项目上马可能是商业地产泡沫的前期。这直接导致未来两三年内商业地产的集中供应。这有可能给北京市场带来危险。