物业管理法律纠纷与风险.ppt

物业管理法律纠纷与风险规避劳动合同法带来的法律冲击强制性签订无固定期限劳动合同规章制度不可片面制定,须与工会协商不签订书面劳动合同,将面临高昂的成本试用期限制严格,违法试用要付赔偿金违约金法有限制,不得自由约定劳动者解约情形扩大,影响企业用工安排裁员时规定强制留用人员,不利企业用人决策劳动合同期满终止也要支付经济补偿,增加企业用工成本强制性购买社会保险劳动合同中必须签社会保险条款,社会保险条款是劳动合同的必备条款违法辞退员工,应加倍支付经济补偿违法劳务派遣,用工单位风险增加物权法带来的法律冲击有利的方面:重新界定了不动产所有权的构成以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律制度限制了业主大会的成立与业主委员会的选举明确了业主不得以放弃权利不履行义务明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分清晰地界定了车库、车位所有权的归属赋予了业主的诉讼权利扩展了相邻关系以及地役权的内容不有利的方面:限制了业主大会之成员权限制了业主大会的成立与业主委员会的选举在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求增加了专项维修资金使用的难度混淆了共有权与共用部分的概念混淆了管理人与管理服务人的概念混淆了管理规约与业主公约的概念专有部分、共有部分界定不清没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰不动产所有权的构成不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”《物权法》与原《物业管理条例》的区别业主共同决定的事项通过条件,与原《物业管理条例》的区别:原《条例》的2/3投票权《物权法》的双2/3《物权法》与原《物业管理条例》的区别业主共同决定的事项通过条件,与原《物业管理条例》的区别:原《条例》的“双过半”《物权法》的“新双过半”业主与非业主使用人身份界定业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人……《物业管理条例》规定的房屋所有权人非业主使用人……物业使用人、住户、租户等不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书……签订了售房合同发展商将客观上已经交付了房屋业主业主非业主的界定严格以产权证书(或售房合同)和《中华人民共和国婚姻法》界定