住宅房地产项目风险因素分析.pdf.pdf

维普资讯
丽一
住宅房地产项目风险因素分析
●文/蔡建民刘伊生姚兵
住宅房地产项目是一个非常复杂的大系统,不仅规模境变化因素、竞争环境变化因素和项目内部变化因素。二
大、投资多、时间长、阶段多,而且各阶段之间相互衔接是产生实际风险的项目风险主体的各个阶段。包括项目前
之处较多、较紧密,风险主体对风险的承受能力受到收益期阶段、项目施工阶段、项目营销阶段、后期管理阶段。三
大小、投入大小、风险主体的地位和拥有资源的影响,风是项目风险产生后所影响的目标。包括费用目标、质量目
险因素之间、风险因素与外界环境之间存在错综复杂的关标、时间目标、安全目标、环境目标。
系。如何认识如此繁多的风险因素之间的内在联系和规律, 上述三个方面的住宅房地产项目风险可以藉由霍尔三
以构建一个科学、合理的风险指标体系,成为许多专家学维结构进行拓展,构建出住宅房地产项目风险的三维指标
者研究的热点问题。体系。三维指标体系将第一方面定为因素维,体现了可能
导致项目风险产生的风险源因素;第二方面定为时间
现有风险指标体系及其特点
维,体现了产生实际风险的项目风险主体的各个阶段;第
目前对住宅房地产项目中存在的风险如何划分尚未形三方面定为目标维,体现了项目风险产生后所影响的目标。
成成熟、统一的看法。部分学者将住宅房地产项目中存在三维指标体系体现了整个风险体系三个方面之间的内
的风险归纳为系统风险和非系统风险两大类,其对系统风在联系和相互关系,在项目实施阶段设计、采购与建
险和非系统风险的划分原则是:这种风险是否影响到市场设, 沿项目的时间维和风险因素维就可以把项目分解
内所有的投资项目,能否由投资者设法避免或消除。对整为×—块单元,每一单元都可能存在相应的风险因
个市场内所有投资项目产生影响,投资者无法避免或消除素;而每一因素风险的发生,则又可能影响到项目目标的
的风险统称为系统风险,如政策风险、政治风险、社会风一个或者几个,造成费用的失控费用风险、进度的延
险、技术风险等;而将只对市场内个别项目产生的影响, 误时间风险、质量的缺陷质量风险以及环境目标
可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险, 的不可实现环境风险。由于住宅房地产项目的工作流
如经营管理风险、财务风险等统称为非系统风险。还有部程和结构大致相同, 因此通过研究因素维各风险因素作
分学者从主观、客观的角度对房地产投资风险进行分类而为风险源作用于时间维上项目的某~ 阶段的作用路径,
构建风险指标体系,其客观类风险指标包括通货膨胀风险、可以掌握风险的产生过程以便于制定风险计划和风险应对
利率变化风险、政策变化风险、自然灾害风险等,主观类措施。
风险指标包括项目策划风险、管理风险、融资风险、合同
因素维风险源分析
纠纷风险、施工风险等。
现有的几种住宅房地产项目风险指标体系,
在一定程度上刻划各个阶段的风险层次,但是对各类风险政治环境因素。是指住宅房地产项目进行的过
之间的内在联系并未加以考虑,并且都将可能导致风险产程中,产生了超出项目预期的变化,从而给住宅房地产项
生的风险源因素和项目风险主体的各个阶段放到一个目带来损失,即造成风险。这些变化的因素主要包括突发