上海新联康 极少出现的上海大佬作品.docx

目录市场篇2一、区域行情2二、产品分析3三、客源分析8四、未来推量9五、区域结论10六、代表个案11产品篇17一、地块属性17二、SWOT分析19三、项目定位20四、规划建议26执行篇27一、推案进度建议27二、销售前期准备29合作篇33一、个案配合的人员架构及基本职能33二、项目主要负责人介绍34三、全程总代理个案合作方式36市场篇一、区域行情永宁路地块周边区域项目列表情况公开日期案名位置产品类型规模(万平方米)均价主力面积(平方米)主力总价(万元)、小高层204800三房135-14565-7060%,-12658-6385%2006年底结构体少见多层,销售状况良好,、高层55朗园熙园5200,68#特区4700三房111-12456-6340%-120元/平方米现推至第五期,目前主推6、8#、北环路高层、小高层154858三房108-12552-6150%,、高层224200两房85-97三房125-13435-4152-5650%、、-108三房138-14240-4760-6230%,-120130-15054-5963-7330%2007年底整平在推一期5栋小高层,每平米优惠100元2006彩虹城永宁北路与外环路交界处高层33-----平地-二、产品分析规模案名总建规模(万平方米)5以下5-1010-1515-2020-2525以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期彩虹城目前,本区域个案规模集中在20-25万平方米。产品类型案名产品类型多层小高层高层盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期彩虹城高层和小高层目前是本区域的主力产品,未来本区域也将以小高层、高层为主。主力面积案名主力面积(平方米)90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期一房二房三房四房天宁区的主力户型为三房,主力面积一般在110-140平方米。平均价格案名平均价格(元/平方米)3800以下3800-40004000-42004200-44004400-46004600-48004800-50005000-52005200以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期从目前在售的项目情况看,对外报平均单价在4800-5000元/平方米;此外基本上各个楼盘都采取了一定的优惠手段,一种是97-99不等的折扣,另一种是每平方米优惠几十到一百元不等;一些楼盘给予一次性付款的客户略高的优惠,还有些楼盘在特定时期内推出折扣;总体来看,折扣优惠基本都在50-100元/平方米之间。目前区域内周边个案的现有实际均价范围在4600-4800元之间。从2005年的价格走势来看,上半年价格处于上扬趋势,但6月宏观调控以后,部分价格上涨幅度较大的个案价格有所回落(如盛世名门)。而下半年推出个案的价格基本上保持平稳。从现有情况看,06年价格仍将保持一定的平稳状态。主力总价案名主力总价(万元)20以下20-3030-4040-5050-6060-7070以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期香梅花园三期一房二房三房四房从目前在售的项目情况看,三房主力总价在60-70万元。销售率公开日期案名在推体量平均价格(元/平方米)0-10%10%-20%20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%90-100%,目前主推6、8#