CBRE-2010年第四季度北京优质物业市场回顾及展望报告_.doc

世邦魏理仕-2010年第四季度北京优质物业市场回顾及展望报告
2010年,北京优质写字楼市场整体呈现出需求增长,租金回升的势头。,仅次于2007年的历史吸纳量高峰,%。同期,,供应量远少于市场吸纳量,致使北京优质写字楼整体空置率下滑,%,,由此带动北京写字楼租金快速回升,2010年第四季度,,%,%。
2010四季度北京优质写字楼市场概况
来源:世邦魏理仕
东部市场上扬明显空置压力下降
金融危机阶段,东部区域市场受到冲击最严重,需求下降明显,空置率高位运行,租金大幅下滑。但到2010年,东部优质写字楼市场快速回升,交易量及租金齐升。首先是被抑制的市场需求在2010年逐步得到释放。由于跨国公司多采取全球一体化管理,金融危机期间部分公司停止全球所有办公室搬迁、扩展等有可能增加办公预算的需求,直接导致北京部分外资公司因业务扩展带来的办公需求被迫延期实施。
随着全球经济的逐渐恢复,这部分需求在2010年逐渐开始释放,例如甲骨文承租CBD的远洋光华国际中心1万平方米写字楼;松下也在该项目租赁了8千平方米;宝利通在平安国际金融中心租赁了7千平方米;雀巢租赁了位于望京的利星行6千平方米,哈里伯顿和施维雅则都在环球金融中心租下超过4千平方米写字楼面积。在外资需求逐步释放的同时,内资公司也逐渐成为东部写字楼市场需求的主力。
年内,有多个内资公司大面积承租东部写字楼交易完成,环球金融中心成为东部地区表现最为亮丽的项目之一。华夏银行、中国智能交通在该项目租赁超过1万平方米,而阿里巴巴、金杜律师事务所在此项目租赁超过9千平方米,。内资公司进入东部写字楼市场,在为东部区域市场带来更多需求的同时,也提升了该地区写字楼整体市场的抗风险能力。
在需求增加的同时,市场供应也开始放缓,从而导致东部地区写字楼整体空置率明显下降,CBD区域表现最为明显。金融危机前期,CBD由于供应集中且量大,%,经过两年的市场吸纳,特别是2010年市场迅速回暖,需求猛增,到年末,%,市场压力已得到释放,并带动该地区写字楼租金回升,到2010年底,,较2009年同期上涨21%。
西部市场供不应求租金上涨
在东部区域优质写字楼市场整体回暖的同时,西部区域市场则处于供不应求的状态中。到2010年第四季度,%%,两区域几乎已没有空余面积可供选择。造成上述两区域整体空置率低的原因一方面是两区域市场需求旺盛,另一方面,,新增供应无法满足市场需求。随着国内金融业的快速增长,新的金融机构对写字楼不断产生需求,同时,原因金融机构也有提升自身形象的需要,金融街就成为这类需求的首选。而此类机构对租金承受能力较强,造成