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中国房地产发展现状趋势分析
  

综观各方面资料,现今中国房地产的现状有以下特点:
    一、投资方面
1国内信贷比重降低,但对银行的依赖度依然过高。2004年国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。1-%,1-%。自筹资金和其他资金的比重以及增长速度均为1998年最高,资金结构有所调整,但国内贷款额从1998年以来持续增大,2004年超过3千亿元,为1998年的近3倍,也是1998年以来的最高值。同时在其他资金当中,80%左右来自个人信贷,房地产的资金仍有超过50%的来自银行。对于银行贷款的依赖度仍然过高。

  2投资结构发生变化,经济适用房投资比重继续减少。从地区结构看,2004年东部、西部投资占全国房地产头部的比例,东部下降,中西部增大;从房地产投资的增长率的地区结构来看,东部和中部增速加快,西部有下降趋势。从商品住房投资的类型结构看,2004年经济适用房投资比重继续下降,%%,为1998年以来最低。实际上经济适用房投资比重从2001年以来处于减少趋势,五年减少了6个百分点。
  3 投资增速趋缓,但占全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势。,%。。从2004年的年度变化来看,房地产投资增速呈下降的趋势,与固定资产投资的下降速度同步,调控效果显现。,占固定资产投资比重仍然持续上升,2004年接近19%,为1986年的最高。
  二、房地产开发特点:
  1土地开发面积减少,购地和开、竣工面积增速减缓。全国房地产土地开发面积从1997年-2003年年均增长2400万平方米,2004年出现下降,比2003年下降了2400多万平方米。土地购置面积从1997年-2003年年均增长4842万平方米,2004年增量减少了500多万平方米。
  2拆迁规模受到遏制,但土地控制形势依然严峻。房地产开发市场中据估算有50%左右来自于拆迁产生的被动需求。由于被动需求,城市拆迁不仅放大的城市需求,同时由于安置不合理等原因,使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾之一。2004年中央出台了一系列政策和措施,使拆迁规模受到遏制,商品房的被动需求减少。2004年中央出台了包括冻结土地审批在内的一系列严密措施,

  三、房地产销售特点。
第一,销售量持续增长,商品房销售面积、销售额以及销售给个人的购房额持续上升,04年商品销售量比03年增加4500万平方米,为住房商品化最高值。年销售额超过1万亿,为1998年的4倍多。个人购房所占比重持续增加,一直占90%,反映居民对住房需求旺盛的态势。
第二,房价大幅攀升。全国商品房价格1998年至2003年,年均增长59元。2004年大幅攀升,这一年增长了355元,达到了2700元每平方米。住房价格从98年至04年增长了695元,其中03到04年增长了352元,%。房价上涨是综合因素导致的,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、地根、银根紧缩,影响消费者对房价的预期、房地产市场存在着特定形式的垄断、房地产业在我国属于新兴起的产业,较高的利润是吸引资本向其流动的基本条件之一,是新兴产业发展的基础、宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,推动了价格增长。
第三,需求依然旺盛。2004年销售量持续大幅增长,表明需求依然旺盛,支撑需求持续增长的动力:一是居民收入的增长超过住宅价格增长速度;二是城镇化加速带动商品房需求;三是投资和投机性购房需求。但1998年以来的7年间,有3个年份城镇居民可支配收入增长超过了国内生产总值的增长,因此应当审慎地看待当前的有效需求。
    从以上对现状的分析中,我们可以看出当前房地产市场主要存在以下问题:
    第一个问题,房地产资金来源结构单一,开发商自有资金比重低,房地产市场资金依赖度比较高。
    第二个个问题,圈地的可能性依然存在;
    第三房价增长快,对民众的心理预期比较大,住房比重偏小,结构性矛盾依然突出;
    第四个问题,房地产中介诚信缺失;

  第五个问题,房地产企业数量多、负债率高;
第六个问题,二手房房源没有释放,供给不足,市场需要规范;
第七个问题, 住房社会保障的配套政策不健全,可操作性较差,政府好、门槛高、受益面窄
第八个问题,拆迁安置补偿不合理。城市房屋拆迁纠纷不断;
第九个问题,房地产商观念落后,只注重短期利益,没有很好地负责好业主的利益,甚至任意侵害,从而无法打出品牌优