2009年瑞金北路项目产权式酒店营销策划案大纲.doc

2009年瑞金北路项目产权式酒店营销策划案大纲
徐昌文/策划总监
 
文资源整合创价值、和谐运营创效益
做贵州地产企业的贴身顾问
 
如何把项目打造为
地区最具特色的地产项目
我们面临的挑战----
如何避免同质化,打造项目差异化竞争优势?
如何进行精确的项目定位,打造适销对路的产品?
如何规划营销战略,实现现金流与利润最大化的双重保障?
如何通过项目打造企业的利润平台、品牌平台?
如何实现以最少的投入,快速启动该项目?
如何实现减少项目的营销成本?
总论  国内外产权式酒店概况(略)
第一部分  项目SWOT分析
一、本项目地理位置及周边情况
二、本项目产权酒店SWOT分析
1、项目优势(S)
(1)地理位置属贵阳中心区,相关服务性配套齐全、成熟。
(2)近周边高中低档酒店宾馆较为集中,形成了一定住宿市场。
(3)中高档写字楼比较集中,有一定住宿客户基础。
(4)目前贵阳市产权酒店刚起步,有非常大的市场空间。
2、项目劣势(W)
(1)项目修建到裙楼部分后,停滞了近十年,对市民的心理会产生相当大的负面的影响,同时土地使用年限已大大缩减。
(2)项目底层是集贸市场的一部分,较脏、较乱,严重影响到酒店的档次。
(3)贵阳消费者对产权酒店了解并不多,需要引导其投资。
3、项目机会点(O)
(1)投资客投资途径正在潜移默化的改变,随着住宅市场投资空间紧缩,加以引导必会将目光转向产权酒店。
(2)贵阳成为避暑之都后,来往于贵阳的旅游人士增加,将会进一步带动酒店业的发展。
4、项目威胁(T)
(1)2008年,房地产市场进入调整期,本项目的投资不仅属于酒店业的投资,首先更是房地产的投资,所以也将会受到较大的影响。
(2)近年由于经济型酒店在贵阳入住率很高,经营状况良好,大批的外地投资者进入这一市场,开设类似酒店较多。
(其它略)
第二部分  项目综合定位
    由于本项目无规模和环境上的优势,因为劣势显而易见,过分炒作酒店档次,可信度将会很低,会起到相反的效果,但是,也不能伦于低档次酒店,这样很难造成热销。
    在卖点不多的情况下,综合酒店销售和经营考虑,我司认为酒店至少在形式上,做出个性、风格、品味,才可能打动卖家,并配合其它营销手段,从深层次到浅层次,形成一个立体的营销策略,从众多酒店中突出重围,异军突起。所以,从项目名称开始,形成统一的风格,在广告上、并尽量在建筑的外形上做力所能及的修改和装饰,之后,可以视情况向酒店经营企业提出建议,在室内装修装饰、家具上,以及服务上体现,因为作为现代的酒店业,不仅需要的是上档次的服务,更需要个性化的服务,以满足都市化人群的心理需求。
   一、酒店风格初步定位
北欧风格---传统、时尚与国际完美结合的产物
   
北欧是指欧洲北部五国挪威、丹麦、瑞典、芬兰和冰岛,就建筑风格和室内装饰而言,五个国家靠近北极,气候寒冷,森林资源丰富,形成了独特的风格。大体上有两种调性,一是充满现代造型线条的现代风格,另一种则是自然风格。北欧风格属于纯白派,以白色等浅色调为主,搭配其他颜色加以点缀,是一种非常简约的风格,也较为现代,很适合中低档酒店。此外,芬兰在洗浴方面特别发达,需要论证以洗浴为特色的商务酒店的可行性。
    北欧的酒店特点,服务特点