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“冠四海七星路项目”产权式酒店分析篇
第一篇关于产权式酒店与酒店式公寓 3
(一)产权式酒店与酒店式公寓的概念区分 3
1、什么是酒店式公寓? 3
2、什么是产权式酒店? 3
(二)产权式酒店与酒店式公寓在收益形式上的区别 3
1、酒店式公寓收益形式: 3
2、产权式酒店收益形式: 4
(三)产权式酒店与酒店式公寓的优劣势比较 4
1、产权式酒店与酒店式公寓相比,有诸多优势。 4
2、产权式酒店与酒店式公寓相比,也有劣势。 5
第二篇关于产权式酒店 5
(一)产权式酒店的缘起 5
(二)产权式酒店的分类 6
(三)产权式酒店应具备的竞争因素 6
1、地理位置及天然资源 6
2、良好的规划布局 7
3、聘请专业的酒店管理公司进行经营和管理 7
4、取得与各种国内、国际会议,如学术、旅游年会等合作的机会,以此来扩大物业的知名度和影响力,同时提高了酒店的盈利水平。 7
5、加盟国际化的旅游组织 7
6、合理的档次定位 8
7、细分客源、人性化装修,使酒店成为客人“家外之家”。 8
(四)产权式酒店目标客户群体构成及特征 8
(五)目前市场上产权式酒店常用的投资回报策略 8
1、年5%固定回报+30%客房利润+60天/年免费住宿权 8
2、送一成首期+20年免月供+20天/年免费居住+VIP消费卡 9
3、送5%首期款+15年免月供+四天/月免费居住 9
4、永久委托,阶段性回报方式 9
5、10年委托期内8%年回报+15天/年的免费分时度假+免交10年物业管理费。 9
6、永久委托,年投资回报为所投资单位客房年利润的80%。 10
第三篇国内产权式酒店个案分析 10
(一)东方银座【深圳】 10
(二)丹枫白露【深圳】 12
(三)雅兰酒店【深圳】 13
(四)虹楼【深圳】 17
(五)加勒比海酒店【北海】 17
(六)***国际大酒店【苏州】 19
(七)圣展独立公社【南宁】 19
(八)将军大酒店【珠海】 24
附1:酒店管理集团名录(部分) 27
附2:酒店基础设施成本案例 28
第一篇关于产权式酒店与酒店式公寓
(一)产权式酒店与酒店式公寓的概念区分
酒店式公寓和产权式酒店,虽然都有“酒店”两个字,但二者之间却有着本质上的区别。
1、什么是酒店式公寓?
酒店式公寓意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经验的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨房在内的综合套间的房子,大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
通常情况下,酒店式公寓的市场租金要高出普通住宅公寓30%左右。
2、什么是产权式酒店?
产权式酒店,指的是酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主,业主每年拥有一定时间段免费入住,其余时间段,可以委托开发商或管理公司经营,并享受一定的分红,同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。
业内人士一般认为,酒店消费价格(元/天)是房地产价格(元/平方米)的10%,--2倍左右(援引自2004年1月19日中国房地产报)。
(二)产权式酒店与酒店式公寓在收益形式上的区别
1、酒店式公寓收益形式:
酒店式公寓投资者既可以象购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以公寓的形式出租,获得投资回报。酒店式公寓通常不包租,或包租期很短(如:三年)。
2、产权式酒店收益形式:
产权式酒店通常在业主购买时都会签订一个十年或以上的返租协议,与业主约定一个租赁期和投资收益率,业主在一定年限内收回投资成本的基础上,还可以取得房产的所有权。相对于酒店式公寓而言,产权式酒店收益稳定的优势不言而喻。
(三)产权式酒店与酒店式公寓的优劣势比较
1、产权式酒店与酒店式公寓相比,有诸多优势。
1)产权式酒店租客范围大。产权式酒店的客户以观光游览/商务旅行的旅客为主,既可以做短期的散客出租,又可以做中长期包房的商务租赁;酒店式公寓只能做中、长期的出租。
2)使用起来度假休闲、投资两相宜。
3)产权式酒店的配套设施和服务水准一般优于酒店式公寓。
4)对于喜欢“尊贵、豪华、享受”的客户,产权式酒店比酒店式公寓更有
吸引力。
5)产权式酒店一般由专业酒店管理公司进行统一经营管理,而酒店式公寓
一般依靠管理处进行招租,一般情况下产权式酒店的收益大于酒店式公寓的租
金。
6)产权式酒店在物业本体的维护、保养上将优于酒店式公寓。
7)开发商不仅有卖楼的收益,还可以通过经营酒店的商业配套长期获得收益。
2、产权式酒店与酒店式公寓相比,也有劣势。
1)经营风险大。投资产权式酒店的收益大小决定于酒店管理公司的水平。
2)产权式酒店易受经营的