房地产企业成本管理信息化.doc

房地产企业成本管理信息化.doc:..总50期房地产行业信息化系列文章之一:[在土地成本透明化、市场化的环境下,如何对房地产开发成本进行精细化管理,从而降低开发成本、提高经济效益呢?]精细化成本管理■邓国清土地资源的逐渐稀缺,国家宏观调控政策的不断出台,特别是2004年8月31日建设部“关于土地转让相关制度”的正式实施,行业从此由“地产时代”进入了“房产时代”。面对多重挑战的房地产行业,其赢利模式也开始从粗放的土地赢利向精细的产品赢利转变。因为,房地产企业已经意识到,仅仅凭借土地巨大的溢价增值收益就能赚得盆满钵满的时代己一去不返了。所以,在土地成本透明化、市场化的环境下,如何对房地产开发成本进行精细化管理,从而降低开发成本、提高经济效益已经成为房地产行业发展的一个必然趋势。而要做到成本管理的精细化,达到及时、准确、完整地进行成本管理和控制的目的,信息化工具的支持不容小视。那么,房地产企业该如何进行成本管理信息化呢?笔者认为,可以从以下四个方面考虑:整体规划,成本先行整体规划指企业整体的信息系统规划(即IT规划)。如财务需要总账系统和成本系统,销售需要售楼系统,工程需要项目管理系统,高层需要智能分析系统,公司整体需要一个0A系统……这样的信息时代,房地产企业有着多方面的信息化建设需求。那这么多的信息化需求,上哪些?谁先上?花多少钱合适?选择什么样的合作伙伴?……只有把这些问题先考虑淸楚了,才不会出现信息化进程与企业发展脱节或者信息孤岛林立的状况。企业可以根据自己的实际情况,设计IT规划系统蓝图,根据需要可以先推行成本信息化。明确方向,把握需求在这里,我们可以分别从行业宏观和企业微观两个方面来探讨房地产行业成木管理的需求和方向。◊行业宏观方面:明晰行业成本管理模式我们知道,房地产行业的特性源自于不动产的特性,产品完全个体化,并且建设周期长、投资大,因此决定了其成本管理模式也不同于一般的消费品行业。房地产行业的成本管理特点决定了其采用以“目标成木+动态成木+责任成木”为核心的成本管理模式。这种模式的好处在于它能够很好地将事前、事中、事后三者结合起来。其屮“目标成本”和“责任成本”在各行业中都有应用,这里面最具有房地产行业特点就是“动态成本”,即是用来在过程中时刻反映总成本的变化。这种概念己经突破了财务传统的成本概念,大家从动态成本的公式中也可以发现:动态成本二已结算合同+未结算合同+非合同性成本+待发生费用。这里面是个大杂绘,“已结算合同”和“未结算合同”体现了权责发生制原则,“非合同性成本”又是收付实现制,“待发生费用”还未发生,其实根本都不能算是成本。因此,这种管理模式不是从财务会计角度出发的,而是为了满足管理的需要而生,但是这又要与财务发生密切关联。因此也使得通用的成本管理软件根本处理不了这种特别的需要,得有专门的软件来支持。◊企业微观方面:锁定成本信息化具体需求相对于土地开发成本,房产开发成本更复杂、更具代表性,下面我们就以房地产开发成本为切入点进行阐述。(1)“目标成本”的建立目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标,是开发成本的控制线。目标成本的建立是整个成本控制体系的基础,也是在信息系统帮助下,实现管理精细化的第一步。整个目标成本体系是动态成本的基础,主要