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安徽大学
硕士学位论文
合肥市房地产开发企业产权形式与企业绩效的关系研究
姓名:钱瑶
申请学位级别:硕士
专业:数量经济学
指导教师:徐晓红
2010-03
摘要
效率问题是经济学研究的核心问题之一,也是企业生产经营管理的目标之
一。改革开放以后,随着我国国有企业改革的逐渐深入和产权形式多元化的实现,
产权结构和公司绩效之间的关系成为学术界关注的重点。然而,有关产权形式对
企业绩效到底有什么样的影响,到底哪种产权形式才是最有效率的,经济学界对
此并没有形成统一的观点。所以,本文研究的目的就是要了解不同产权形式(国
有企业和私营企业)到底哪个的经营绩效更高。
为了排除生产函数、行业性质等因素的影响,本文在研究企业产权形式和绩
效之间的关系时,选取房地产行业为研究对象,因为房地产业作为国民经济中的
重要行业,在国民经济中贡献较大,对促进人口素质和人们生活水平的提高、国
民经济的发展、推动社会进步和城市的现代化发展都起着重要的作用。又由于房
地产空间上的不可移动性和房地产市场显著的地区差异性,本文仅选取合肥市的
国有控股和非国有控股两种产权形式的房地产开发企业为研究对象,用数据包络
分析模型,运用 软件分析房地产开发企业的绩效状况,并比较不同产
权形式的房地产开发企业经营绩效的高低。
和以往用上市公司的财务数据作为输入输出变量不同,本文经过长期的实地
考察和调研,搜集了大量关于房地产开发项目的成本、费用和收益数据,结合房
地产投资分析的理论和房地产投资项目管理中的成本收益分析方法,重新建立了
评价房地产开发企业经营绩效的 DEA 输入和输出指标体系:以每平方建筑面积
的平均土地成本、开发成本和开发费用为输入指标,以每平方建筑面积的利润为
输出变量。在这基础之上,本文系统地分析了合肥市房地产开发企业的技术效率、
纯技术效率和规模效率,由此得出的实证结果表明:(1)合肥市房地产开发企业
大多为 DEA 无效,整个行业效率的提升还有很大的空间。(2)总体来看,合肥
市房地产开发行业还处在规模收益递增阶段。(3)国有控股的房地产开发企业比
非国有控股的房地产开发企业的经营效率略高,但并不明显,更不能由此得出国
有企业的经营绩效高于私营企业的结论。
文章最后根据合肥市房地产行业的特点,对实证分析的结果进行了解释,将
I
国有房地产开发企业和私营房地产开发企业在成本费用构成和收益等方面进行
比较,发现各有优势:(1)在土地取得成本方面,由于国有企业有良好的信誉保
证,其取得土地使用权的成本往往比私营企业更低。(2)在开发成本方面,由于
合肥市控股的房地产开发企业的任何开发过程都需要按照“最低价中标原则”经
过合肥市招标中心的统一招标,其开发成本也得到了有效的控制。(3)在管理费
用方面,国有企业冗长的委托—代理链条使其管理费用要远高于私营企业。(4)
在利润方面,私营房地产开发企业总是遵循利润最大化原则制定其出售房屋的价
格,而国有房地产开发企业在定价的过程中不仅要考虑自身的利润,也会考虑其
社会效应,从而牺牲一部分经济利润。
关键词:产权形式,房地产开发企业,经营绩效
II
Abstract
Efficiency is one of the key issues in economic research,but also one of
production and operation management objectives. After reform and opening up,along
with the state-owned enterprise reform and the diversity of forms of property rights,
the relation between ownership structure and corporation performance es the
emphasis that the academic interests pay attention to. However , economic academic
circles have not agree about the property right of enterprises operating efficiency form
what kind of effect and what kind of property rights is the most efficient form. The
purpose of this paper