万科集团财务分析报告.doc

--------------------------校验:_____________-----------------------日期:_____________万科集团财务分析报告万科企业股份有限公司财务分析报告目录一、企业简介 1二、战略分析 1三、资产负债表分析 4(一)资产负债表水平分析 4(二)资产负债表垂直分析 10(三)资产负债表项目分析 16四、所有者权益变动表分析 18(一)所有者权益变动表的水平分析 18(二)所有者权益变动表的垂直分析 19(三)所有者权益变动表主要项目分析 20五、利润表分析 21(一)利润增减变动情况分析 21(二)利润构成变动分析 24(三)营业利润分析 25(四)利润表分项分析 26六、现金流量表分析 32(一)现金流量表一般分析 32(二)现金流量表水平分析 34(三)现金流量表结构分析 37(四)现金流量表主要项目分析 41(五)综合分析 43七、财务效率分析 46(一)盈利能力分析 46(二)营运能力分析 56(三)偿债能力分析 60(四)发展能力分析 68八、财务综合分析评价 73(一)经营业绩评价综合指数法 73(二)经营业绩评价综合评分法 73万科企业股份有限公司财务分析报告一、企业简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。1991年,成为深圳证券交易所第二家上市公司,凭借持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构,万科公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十多年,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。万科认为,公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号,2008年入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。2011年度,万科新增加开发项目52个,,产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征,所销售的住宅中,144平方米以下户型占比达到88%。二、战略分析2011年1月,国务院出台楼市调控“新国八条”后,中央分别在4月、7月强调,巩固和扩大房地产市场调控成效,坚定不移地把调控政策落到实处。在12月召开的经济工作会议中,中央再次明确,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。但下了28个月来新低。房地产销售自去年第四季度开始出现了大幅下滑,到目前为止依然低迷。这迫使包括万科和恒大在内的房地产开发商纷纷降价促销。但在过去的2011年,现将从优势、劣势、机会、威胁四方面分析万科的企业状况。优势1、中国房地产龙头企业,主营住宅物业发展,竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。财务状况良好,融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下,公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。2、万科不仅通过上市进行融资,而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券,可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。3、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力,还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。劣势1、万科的存货数额始终较大,如果出现销售不畅的现象,资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。2、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说,土地资源和土地成本的限制,是影响万科地产经营效益的重要因素,不同于许多从国企改制过来的房地产企业,万科在管理上少了许多国企通病,但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科说获得的可开发土地,较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益,其不足之处也很明显。机会1、中国房地产行业集中度仍较低,万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。3、国家对货币政策持续收紧,资本市场低迷,使得房地产公司现金非常紧张,如果持续下去,势必导致部分房地产公司的现金流断裂,甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金,因此对于手握大量现金的万科来说,此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。威胁1、房地产业是资金密集型行业,房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头,预期宏观经济政策将有不利调整。2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张,削弱了万科的竞争优势,对其未