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MOREKEN麦耕物业咨询物业管理招投标袁涛****************@KEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下一、物业管理招投标概述(一)招投标基本概念所谓招标和投标是一个过程的两个方面,是指由招标人发出招标公告或通知,由若干个投标人同时投标,最后由招标人通过对各投标人提交的价格、质量、交割期限以及投标人的技术水平、信誉程度和财务状况等因素进行综合比较,确定其中条件最佳的投标人为中标人,并与之最终订立合同的过程。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下招投标作为一种特殊的交易方式和订立合同的一种特殊程序,具有以下特点:1、标价保密性标底是招标人的绝密资料,不能向任何无关人员泄露。2、报价一次性招投标不存在也不允许讨价还价,每个投标人都只有一次投标机会。3、法律约束性投标人一旦向招标人递交了投标书和报价,该投标书和报价即被视为在法律上有效。MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(二)我国物业管理招投标的发展招投标制度是经济发展和市场竞争的必然产物,而物业管理招投标同样是物业管理市场化发展的结果。1981年至1993年,建设部要求“谁建设谁主管”。1994年,深圳“莲花北小区”在国内第一次采用内部招投标方式确定物业服务企业,深圳万厦居业物业公司中标。1996年,深圳“鹿丹村小区”在国内第一次采用社会公开招投标方式选择物业服务企业,深圳万科物业公司中标。2000年1月1日《中华人民共和国招投标法》实施2003年9月1日建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》实施2004年7月1日重庆市《前期物业管理招投标管理暂行办法》实施MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(三)前期物业管理招投标的基本规定1、住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;(物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。——重庆市物业管理条例第三十九条)MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下2、投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。(投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的,经物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。——重庆市物业管理条例第三十九条)MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下3、国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。(提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。——重庆市物业管理条例四十六条)MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(四)前期物业管理招标的方式招投标方式分为公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人通过公共媒体公开发布招标信息,邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式特点:时间较长、程序复杂、费用较高邀请招标是指不公开发布招标信息,直接向三个以上物业服务企业发出参加投标邀请的招标方式。特点:时间较短、程序简单,成本较低MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(五)物业管理招投标原则1、物业管理招标原则(1)公平原则。招标文件中向所有物业服务企业提出的招标条件一致,即起点公平。①采用统一的招标方式招标②对所有投标单位的要求一致③对招标文件的说明应对所有投标单位公开进行MOREKEN麦耕物业咨询麦播千里耕耘天下(2)公正原则。衡量所有投标书的投标评定准则具有一贯性和普遍性。一贯性是指招标人在进行投标评定过程中采用的评标准则应与招标文件中所注明的评判准则相一致。普遍性是指用于投标评定的准则能够客观衡量所有的投标书。即所采用的评定标准具有很强的综合性和客观性。(3)合理原则。选定投标的价格和相对应的要求必须合理。为体现合理原则,招标人应按国际惯例在招标文件中申明:“招标方不约束自己接受最低标价”。