中国滨海新城和旅游度假区案例的分析.doc

中国滨海新城和旅游度假区案例分析前言:福宁湾围垦项目工程已动工三年,计划于2011年五月底海堤工程堵口合拢,2011年下半年2600亩建设用地的启动版块动工。项目的整体定位、概念规划和运营方案已迫在眉睫。福宁湾围垦项目近期联系了***、厦门新景祥、福州鼎力、中原地产、伟业地产、易居中国等策划公司,并于2010年11月7日—8日,福州鼎力、厦门新景祥、***三家公司分别进行了福宁湾项目提报。由于诸多内外因素,第一轮提报总体而言,只作了对项目各种问题与方向上的思考,而对项目的定位、方向、概念及具体操作则无任何明确的建议。我们需对福宁湾项目作全新全面的认识,并收集中国成功的滨海新城和旅游度假区的案例,作出分析,对福宁湾项目有所借鉴,并最终能形成项目的总体定位与运营方案。第一部分:福宁湾项目(霞浦滨海新城)简介一、福宁湾项目简介2006年福建隆德集团以BOT方式投资霞浦福宁湾围垦项目。2008年,办理开工令。2011年5月,计划海堤工程堵口合拢。并力争完成2600亩建设用地的一期项目填方与“三通一平”工程。福宁湾围垦项目是福建省“十一五”规划的重点项目,2010年重点在建项目。由围堤建设工程、垦区建设工程和非农建设用地市政配套工程三大部分组成,总投资约10亿元。福宁湾围垦面向东海,,海堤全长5434m,围垦面积34100亩(,相当于澳门主岛面积),其中:滞洪区7640亩、建设用地2600亩、农业用地16400亩、养殖用地7460亩。项目初期分为三个版块:城市版块——含2600亩建设用地与2400亩的城市绿地公园及西北西南角1000亩城市储备用地,共6000亩;产业版块——含农业养殖、海水养殖约2万多亩的产业用地;旅游休闲版块——包括十里长堤、妈姐文化园、内海(滞洪区)、外海、城市产业中旅游配套设施等在内的用地。二、福宁湾项目的性质与特色福宁湾项目系围垦工程,从政策角度上看是属福建省耕地占补平衡的项目,在垦区内含有16400亩的农业种植和7460亩的海水养殖用地。但因垦区内还涵盖2600亩的建设用地,福宁湾项目又是中国东部沿海距离城镇最近的围垦项目,垦区内的土地利用价值极高。加上霞浦新城乡规划发展的需求,福宁湾项目从开发的角度上看,不仅仅是一个围垦耕地平衡的项目,而是一个新区规划、开发、发展的项目。福宁湾项目涵盖了包括新城建设、产业开发、资源开发、经营管理在内的综合性项目,不只是简单的地产开发、城市运营或复合地产的项目,从政府长远的角度看,它属于区域性开发项目。项目将盘点、整合霞浦县所有旅游资源优势,结合福宁湾项目的特色、特点,将福宁湾打造成一个全国性的旅游目的地,实现霞浦县以旅游为龙头带动第三产业的发展。从企业的近期角度看,它属要对整体区域作整体的资源整合、给一个城市重新定义,并纳入规划或勾勒蓝图,使抬升建设用地的核心价值,使土地价值最大化,最终达到土地一级市场买卖、二级市场开发利润最大化的目的。项目中的区域开发,即以旅游项目的开发为龙头,带动第三产业的发展,并实现霞浦新城的顺利运营。故我们将参考国内成功的滨海新城和旅游度假区开发案例,作为本项目的借鉴。第二部分:中国滨海新城的案例简介与分析一、海南三亚湾滨海新城该项目位于三亚市三亚湾西部海坡开发区,是三亚市主城区向外扩展的主要发展方向,属三亚非常重要的区域位置,是从机场到三亚各风景旅游点和市区的必经之处,是三亚的重要门户,它对于展现三亚的整体形象具有不可替代的作用。主城区面朝南中国海,背距三亚凤凰国际机场1公里,东西长9公里,南北平均宽700米,,。鲁能"三亚湾的“三心二轴”的规划结构:“三心”西部游艇港湾社区构成的“蓝心”、中部高尔夫球绿地社区构成“绿心”和东部的商业、娱乐、贸易、主题公园等构成的“红心”;“二轴”一条是贯穿全区的景观河道兰轴,另一条是从海渝西线进入商业娱乐区的城市旅游风貌景观轴。蓝心:重点发展游艇业,构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助,开发上相互促进的地块。以私人游艇港湾为社区中心,海湾入口设置游艇俱乐部与旅馆,西侧配置主题餐饮、特色商街等休憩娱乐性服务设施;连栋别墅沿着码头边缘配置,连栋低层则配置于南北两侧,外环东侧为一滨海生态公园将海洋景观引入区内,公园周边围绕着学校、连栋别墅与连栋多层公寓。绿心:发展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场别墅区、俱乐部会所区等功能相近的集中用地。位于地块中段,高尔夫球场湖泊散置、溪流穿越。为充分利用此环境资源特色,将居住单元以手指状配置于绿地中,使大多数居住单元都拥有高尔夫绿地景观。住宅形式包括独栋别墅、连栋别墅、分时住宅等。红心:发展商业、贸易、娱乐、休闲业、辅以适当的居住功能和城市公园、体育中心等配套服务设施,安排商务办公区、宾馆度假区、商业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等。城市旅游风貌景观轴: