深圳福田中昱泰广场营销策划建议书(doc 21页).doc

深圳福田中昱泰广场
营销策划建议书
城市地产
二零零零年二月二十一日
目录
一、序言
二、建议书概括
三、深港联合,相辅相成
四、中昱泰广场的形象与素质包装方案
1、包装楼盘名称
2、住宅外立面效果
3、有关风水
4、智能化系统
5、宣传资料是楼盘形象代表
6、住宅交楼标准
7、优化住宅户型
8、写字楼分隔
五、销售策略
1、开售必备因素及准备工作安排
2、价格策略
3、付款办法策略
4、销售手法与进度安排
5、写字楼销售策略
6、人员安排与培训
六、结语
一、序言
承蒙贵公司赏识与邀请,城市地产为“中昱泰广场”撰写初步销售建议书。敝公司将凭以数年来丰富的国内楼盘销售经验,根据贵公司提供的资料及近期对“中昱泰广场”及周边楼盘的初步了解,对本楼盘的销售方式与准备工作做一份建议书。敝司真诚希望能为本楼盘的销售工作起到积极有效的作用,能与贵司合作取得“中昱泰广场”骄人的销售业绩!
二、建议书概括
本册子对中昱泰广场的基本情况及与周边楼盘比较将不再另行阐述,重点将放在楼盘销售方式、楼宇自身素质与形象的变改与提高、营销策略与销售准备工作上。也就是说,敝司将在假设城市地产已成为中昱泰广场的策划代理商的前提下,如何包装本楼盘及如何安排销售工作。因此,有些内容比较具体化。
本建议书中将会针对中昱泰广场的现状,提出较为具体的做法与建议,所有建议都是凭藉敝司数年来成功销售深圳特区楼盘的经验所得。
三、深港联合,相辅相成
敝司认为,按中昱泰广场的住宅、商场及写字楼的现状,其销售对象中应该考虑到香港客人,而且比例不小。根据经验所得内外销比例约为六比四。而且城市地产认为,中昱泰广场的销售方式应该是深港联合展销。内销为主,外销为辅。香港市场能够接受中昱泰广场并且深港联合销售具有很多优势,解释理由如下:
香港人接受中昱泰广场的地理位置。
由于福田中心区各大项目启动以及中心区楼盘的大力宣传,例如中国海外发展之中海华庭及和记黄埔发展之黄埔雅苑等,越来越多的香港人士更深认识福田区,看到中心区及邻近物业的升值潜力远远大于罗湖区,罗湖区作为港人置业首选地段的地位慢慢被福田区取代。香港人的投资概念很强,而投资买楼,“地段、地段,还是地段”已经是人们的共识。中昱泰广场位处新洲路与红荔路交界处,紧贴中心区,尽享中心区完美配套与莲花山天然美景。其优越地理位置非一般楼盘可比。
2、避开深圳本地激烈的竞争氛围。
于福田中心区及邻近片区,新盘不断推出,数量高达数十个之多。其中不乏诸如黄埔雅苑、中海华庭、阳光四季、江苏大厦、天健名苑、金地翠园、共和世家、深业花园等高质素楼盘。各有特色:卖景的(如共和世家借皇岗公园做文章)、凭藉大牌知名度及实力的(如香港和记黄埔、深业控股、中国海外及金地集团等发展之物业)、低价竟争的(共和世家高层以5900元/平方米均价开盘)、卖户型、卖会所概念的及其它各项优惠措施,千奇百怪,各显身手。而且在本地媒介上(主要指深圳特区报及深圳商报)大幅、频繁登出。
在如此环境下,中昱泰广场作为一个与以上楼盘类似质素之新盘,简单地凭藉广告创意与广告费的额度来分一杯羹,难度太大而且没有必要。
城市地产赞成同时抓住深圳、香港两大市场。做法是:不放弃本地市场,但避免正面冲突;成功开辟香港市场,争取形成轰动效应。
3、深港联合展销,能制造抢购热潮,营造现场气氛。
中昱泰广场深港两地联合展销的操作模式是:深圳、香港设固定售楼中心及展销场;两地同时于当地媒介宣传;充分
发挥敝司数年来现场实践经验及操作技巧,在一定时间段内,汇集深圳、香港两地客人于深圳现场售楼中心;借助香港客人投资欲望强及易冲动购买,刺激现场气氛,带动本地客人的羊群心理,势必制造抢购热潮。
4、城市地产是一间非常擅长操作深港联合展销楼盘的专业策
划代理公司,且往绩彪炳。
城市地产曾多次取得骄人的成绩并积累了很多宝贵的经验、培养出数十名极具经验的营业员。操作之楼盘的单价均高于同区楼盘,理由是香港客人看楼,喜欢这层楼,首期较轻松,月供又没问题了,那么现场落订的机会特别高;反而在价格上,不是很注重每平方米单价,而是在乎总价能否接受。城市地产在这方面深有经验,曾在销售莲塘惠名花园时创下14天时间内售謦400多个单位的骄人成绩,14天内连续升了三次单价,创下莲塘楼盘售价达到港币5500元的单价价格(人民币每平方米6325元),并于深圳首创“一成首期,九成贷款”付款办法。另外,罗芳大澎花园、莲塘富达花园、福田保税区之宝田苑、嘉福花园,都是城市地产创造的奇迹:大澎花园在半个月内售罄,最高单价达到人民币10800元;富达花园一期在5天时间内售罄160套住宅,二期280套售罄,均价达
到人民币5